In gesprek met Sander Burgers, senior econoom Nederlandse woningmarkt bij ING

Gert-Jan Olsthoorn spreekt met Sander Burgers, senior econoom Nederlandse woningmarkt bij ING. Vanuit zijn rol analyseert hij de ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt en vertaalt deze naar inzichten voor professionals, beleidsmakers en de financiële sector. In dit gesprek deelt hij zijn visie op de huidige marktdynamiek, de positie van nieuwbouw en de uitdagingen waar projectontwikkelaars vandaag de dag mee te maken hebben.

Hoe kijkt ING naar de huidige woningmarkt?

“De woningmarkt draait op volle toeren,” begint Burgers. “Dat zien we vooral in de bestaande bouw. Daar worden ontzettend veel woningen verkocht. Als je naar de cijfers kijkt, stevenen we af op een nieuw record. Vanuit dat perspectief gaat het dus heel goed.”
Tegelijkertijd plaatst hij daar direct een kanttekening bij. “De betaalbaarheid is natuurlijk verslechterd. De prijzen zijn de afgelopen jaren ontzettend hard gestegen en woningen worden ontzettend snel gekocht Dat is een risico, maar ondanks dat blijft de markt voor bestaande woningen wel goed draaien.”
Bij nieuwbouw ligt dat beeld genuanceerder. “Na de rentestijging in 2022 heeft de nieuwbouwmarkt echt een flinke tik gehad. De afgelopen twee jaar zagen we dat het weer beter ging, maar het laatste jaar zien we een lichte daling Er worden in het eerste kwartaal van dit jaar iets minder nieuwbouwwoningen worden verkocht dan een jaar eerder. Dat is jammer, want juist voor de nieuwbouwopgave is dat natuurlijk niet positief.”

Nieuwbouw onder druk: wat speelt er?

Volgens Burgers zit het probleem niet zozeer in het aanbod alleen, maar vooral in de dynamiek van de markt. “Nieuwbouwwoningen ondervinden veel concurrentie vanuit bestaande woningen, waar het aanbod in de afgelopen jaren oploopt. Woningzoekers hebben tegenwoordig wat meer keus in de bestaande bouw, en daardoor neemt de interesse in nieuwbouw wat af.
Met name appartementen hebben het lastig. “Nieuwbouwappartementen hebben het momenteel moeilijker. Dat heeft onder andere te maken met de langere oplevertijd, maar ook de hogere hypotheekrente, maar ook omdat starters slagen steeds beter in het vinden in al bestaande appartement .”

De impact van beleid en betaalbaarheid

Een belangrijk thema in het gesprek is de rol van overheidsbeleid, met name de nadruk op betaalbaarheid. “Die betaalbaarheidseisen maken het voor projectontwikkelaars gewoon lastiger,” legt Burgers uit. “Er is een duidelijke politieke keuze om ervoor te zorgen dat er ook binnen dure stedelijke gebieden betaalbare woningen worden gerealiseerd. Dat is begrijpelijk, maar in de praktijk betekent het ook dat de opbrengsten van die woningen vaak niet kostendekkend zijn.”
Het gevolg daarvan is dat ontwikkelaars hun rendement uit een steeds kleiner deel van het project moeten halen. “Als je rendement moet halen uit alleen het vrije sector gedeelte, en dat deel wordt steeds kleiner, dan wordt het moeilijker om projecten rond te rekenen.”
Die druk werkt door in het type woningen dat wordt ontwikkeld. “Je ziet dat ontwikkelaars kleinere woningen gaan bouwen om binnen de prijsgrenzen te blijven. Meer gestapelde bouw, meer appartementen. Tegelijkertijd zorgt het ook voor vertraging, omdat de woningen binnen die kaders moet passen.”

Bouwkosten, energie en onzekerheid

Naast beleid spelen ook externe factoren een grote rol. “De stijgende energieprijzen vormen een risico op stijgende kosten vanwege duurdere bouwmaterialen,” zegt Burgers. “We weten niet hoe dat zich gaat ontwikkelen, maar het is wel een factor die voor onzekerheid zorgt.”
Die onzekerheid raakt de nieuwbouwmarkt sterker dan de bestaande bouw. “In de bestaande bouw kan een verkoper zijn prijs nog aanpassen als de omstandigheden veranderen. Bij nieuwbouw ligt die prijs veel meer vast, terwijl de kosten nog gemaakt moeten worden. Daardoor kan het gebeuren dat koper en verkoper elkaar niet meer vinden.”
Daarnaast speelt het tijdselement een belangrijke rol. “Bij nieuwbouw koop je iets dat pas over twee of drie jaar wordt opgeleverd. Als de economische situatie onzekerder is, zoals nu, maakt dat het voor kopers spannender om die beslissing te nemen.”

De rol van rente en financiering

Over de rente is Burgers realistisch. “Het eerlijke antwoord is dat we het gewoon niet precies weten. Wat we wel doen, is kijken naar de kapitaalmarktrente en het beleid van de ECB. Op basis daarvan verwachten we dat die rente ongeveer rond het huidige niveau blijft.”
Toch benadrukt hij dat renteontwikkelingen grote impact kunnen hebben. “Een hogere rente raakt nieuwbouw harder dan bestaande bouw. Dat komt doordat ontwikkelaars hun prijzen minder makkelijk kunnen aanpassen en kopers vaak te maken hebben met overbruggingskosten en dubbele financiering. Zelfs een kleine stijging van de rente kan daardoor relatief veel effect hebben op de betaalbaarheid van nieuwbouw.”

Structurele knelpunten voor projectontwikkeling

Naast economische factoren wijst Burgers op een stapeling van structurele belemmeringen. “Projectontwikkeling in Nederland is gewoon complex. Je hebt te maken met lange vergunningstrajecten, stikstofproblematiek en bezwaren. En daar komt nu ook netcongestie bij, wat een nieuw risico vormt.”
Voor ontwikkelaars betekent dit dat er op meerdere fronten onzekerheid ontstaat. “In sommige regio’s is het zelfs de vraag of woningen wel aangesloten kunnen worden op het net. Dat is een extra factor waar rekening mee gehouden moet worden.”
Ook op de langere termijn ziet hij nieuwe aandachtspunten ontstaan. “Waterveiligheid en bodemkwaliteit worden steeds belangrijker. Dat zal een steeds grotere rol gaan spelen op welke locaties en op welke manier we bouwen. .”

Kansen voor nieuwbouw

Tegelijkertijd ziet Burgers ook duidelijke kansen voor nieuwbouw. “Energiezuinigheid wordt weer belangrijker verwacht ik. Vorig jaar kreeg dat wat minder aandacht, maar nu loopt dat weer op. Nieuwbouw is heel energiezuinig heeft daar natuurlijk een groot voordeel.”
Daarnaast speelt ook de kwaliteit van woningen een rol. “Als je kijkt naar funderingsrisico’s en onderhoud in de bestaande bouw, dan zie je dat nieuwbouw daar gewoon sterker staat. Hoe transparanter die verschillen worden, hoe duidelijker het voordeel van nieuwbouw wordt. Sinds 1 april speelt funderingsrisico’s een grotere rol bij taxatie. Daar krijgen bestaande woningen in hoog risico-gebieden last van. Bij nieuwbouw speelt dat niet. ”Als de makelaar deze voordelen goed weet te benadrukken bij de consument, kan de twijfelende koper over de streep worden getrokken.

Wat betekent dit voor de toekomst?

De vraag welke projecten het meest toekomstbestendig zijn, is volgens Burgers niet eenvoudig te beantwoorden. “Je ziet dat grondgebonden woningen goed verkopen, maar de grote uitleglocaties zijn vaak lastig te realiseren door lange ontwikkeltijden en hoge kosten voor infrastructuur. Tegelijkertijd zijn appartementen logisch vanuit demografie inefficiënt ruimtegebrek, maar die verkopen momenteel moeilijker. Dat komt ook door de flinke concurrentie vanuit de bestaande bouw”
Dat spanningsveld maakt de markt complex. “Wat vanuit maatschappelijk en economisch oogpunt logisch is om te bouwen, is niet altijd wat het makkelijkst verkoopt. En andersom.”

Een nieuwbouwmarkt vol kansen én risico’s

Burgers sluit af met een realistische blik op de komende periode. “Er zijn zeker kansen voor nieuwbouw, bijvoorbeeld vanwege de hogere energiezuinigheid en de kwaliteit van nieuwbouw. Maar tegelijkertijd zijn er ook meerdere risico’s. Denk aan de wat grotere economische onzekerheid, de iets opgelopen hypotheekrente en de stapeling van belemmeringen in de ontwikkeling.”
Voor projectontwikkelaars betekent dit dat het speelveld uitdagend blijft. “Het is geen eenvoudige markt. Het vraagt om goed omgaan met risico’s en inspelen op wat er in de markt gebeurt. Maar de vraag naar woningen blijft sterk. En dat is uiteindelijk wel een belangrijke basis onder de markt.”