Van woonwens naar woonwijk: bouwen op de kracht van data

Bouwen op basis van de échte vraag. Dáár ligt de sleutel tot een succesvol nieuwbouwproject. En die vraag is uitstekend in kaart te brengen. In gesprek met Olivier Vis, accountmanager bij Funda, gaat Gert-Jan Olsthoorn dieper in op het belang van datagedreven keuzes in nieuwbouw. Want Funda weet als geen ander wat de woonwens van de Nederlander is — en deelt die inzichten met makelaars, zodat zij dit kunnen vertalen naar een advies waar de projectontwikkelaar echt iets aan heeft.

Een woningmarkt in beweging vraagt om inzicht. Niet alleen in stenen en cijfers, maar ook in mensen en motieven. Daarom ontwikkelde Funda de Barometer. Hoe kan deze gebruikt worden?

“De Barometer is een rapport met zowel kwantitatieve als kwalitatieve data over de woningmarkt,” vertelt Olivier. “Het geeft inzicht in hoe woningzoekers zich gedragen, waar de vraag groeit of afneemt, en welke woonwensen opkomen of juist verdwijnen. Je kunt bijvoorbeeld zien hoe goed een object of project wordt gevonden in vergelijking met concurrerende objecten. Dat geldt voor bestaande bouw, maar ook voor nieuwbouw.”

Wat Gert-Jan vooral waardeert, is dat je niet alleen op één moment ziet hoe een woning of project presteert. “De Barometer laat ook pieken en dalen zien. Je krijgt inzicht in hoe een project het doet ten opzichte van andere projecten, én ten opzichte van het zoekgedrag van bijvoorbeeld een half jaar geleden. Dat geeft houvast.”

“Wat jij noemt is het cijfermatige, en daarbovenop komt het gevoelsniveau,” vult Olivier aan. “We doen interviews en enquêtes met consumenten om te begrijpen waar écht behoefte aan is. En hoe dat zich door de tijd heen ontwikkelt. Zo krijg je als makelaar niet alleen data, maar ook duiding.”

Wat zoekt de consument écht?

Naast cijfers gaat het bij funda ook om taal, benadrukt Olivier. “We analyseren bijvoorbeeld welke zoektermen mensen invoeren. Kijk je naar 58-plussers, dan zie je vaak woorden als levensloopbestendig, lift, vrijstaand of bungalow. Dat zegt iets over wat deze doelgroep belangrijk vindt.” Olivier wijst ook op de stijgende populariteit van energielabels als zoekfilter. “We zien dat label A++++, waar dat beschikbaar is, steeds vaker wordt geselecteerd.”

Dat sluit volgens Gert-Jan goed aan bij de actualiteit. “Nieuwbouw voldoet natuurlijk standaard al aan hoge duurzaamheidseisen, maar het is goed om te zien dat woningzoekers zich daar ook steeds bewuster op oriënteren. Als makelaar kunnen wij die informatie uit het zoekgedrag gebruiken om de positionering van een project aan te scherpen – door duurzaamheid nog nadrukkelijker te communiceren in de marketing.”

Duurzaamheid is inmiddels stevig verankerd in het zoekgedrag van woningzoekers, maar signaleert funda nog meer verschuivingen in wat consumenten belangrijk vinden?

Olivier: “Uit onze onderzoeken blijkt dat woningzoekers steeds vaker op zoek zijn naar een one stop shop-ervaring: één partij die het hele proces kan begeleiden. Van oriëntatie tot aankoop, van financieringsadvies tot taxatie – tot aan de verhuisservice of het verduurzamen van de nieuwe woning. Het draait steeds meer om gemak. Een huis kopen is een van de grootste beslissingen in iemands leven. Het is spannend, emotioneel en soms ronduit overweldigend. Consumenten willen niet naar vier verschillende partijen om alles geregeld te krijgen. Ze willen vertrouwen, overzicht en één aanspreekpunt.”

Gert-Jan herkent dit uit de praktijk. “Voor veel klanten is het doorslaggevend dat ze alles op één plek kunnen regelen – van hypotheekadvies tot verkoopstrategie en uiteindelijk zelfs een goede hovenier.”

Om daarop in te spelen, lanceerde Olsthoorn Makelaars de Service Shop: een centraal loket voor alles wat met wonen en verhuizen te maken heeft. “We bundelen advies, diensten en begeleiding, zodat mensen efficiënt en vanuit vertrouwen hun keuzes kunnen maken,” zegt Gert-Jan.

“De rol van de makelaar verandert,” bevestigt Olivier. “Mensen worden steeds slimmer en digitaler. Ze zoeken veel informatie zelf op via AI en online tools. Maar juist daardoor stijgt de behoefte aan persoonlijke begeleiding en het managen van verwachtingen. En als meerdere makelaars een project aanbieden, gaat de voorkeur naar degene die de meeste rust, service en begeleiding biedt. Er zit ook nog veel potentie voor de samenwerking tussen makelaar en projectontwikkelaar, om daarin samen op te trekken.”

Van geïnteresseerde naar bewoner: maak de klantreis voor nieuwbouwkopers één geheel

Want hoe het nu vaak gaat, is versnipperd. Gert-Jan legt uit: “De makelaar is meestal het eerste aanspreekpunt voor de koper. We voeren de gesprekken, nemen de tijd voor uitleg, brengen het project tot leven. Maar na het tekenen van de koop-/aanneemovereenkomst stopt dat contact vaak – tenzij diezelfde makelaar ook betrokken is bij de verkoop van de bestaande woning.”

Daarna neemt een andere partij het over: de kopersbegeleider vanuit de projectontwikkelaar. “Een nieuwe naam, een nieuw gezicht, opnieuw uitleggen wie je bent en wat je wensen zijn,” zegt Gert-Jan. “Als makelaar zouden we ook ná het tekenen betrokken willen blijven. Juist om samen te werken met de kopersbegeleider. Stel je voor dat er een gedeeld dossier is, waarin wij feedback kunnen ontvangen van de kopersbegeleider en zo in beeld blijven bij de koper. Dan kun je als team de klant echt begeleiden, van eerste klik tot het moment dat de sleutel wordt overhandigd. Die continue lijn is niet alleen prettig voor de consument, maar ook strategisch waardevol.”

“Breng de klantreis in kaart,” vult Olivier aan. “Van geïnteresseerde tot bewoner. Welke stappen zitten daartussen? Wie is wanneer aan zet? En hoe zorg je dat de verwachtingen in elke fase helder zijn en goed worden gemanaged?”

Hoewel er al jaren gedetailleerde data beschikbaar is over bestaande bouw, merken veel projectontwikkelaars dat het inzicht in de vraag van consumenten bij nieuwbouw achterblijft. Hoe gaat Funda hiermee om?

Olivier erkent dat en vertelt dat Funda hier in 2025 grote stappen in wil zetten. “We hebben een nieuw team gevormd dat zich volledig op nieuwbouw richt. De eerste stap is onderzoek: we brengen de behoeften van makelaars, ontwikkelaars én consumenten in kaart. Daar lopen nu pilots voor – onder andere met Olsthoorn Makelaars.” Gert-Jan knikt: “Wij zitten regelmatig met Funda om tafel om nieuwe ideeën te testen en samen innovaties te ontwikkelen.”

Volgens Olivier is de ambitie duidelijk: de vraagzijde nog beter in beeld brengen, zodat makelaars hun adviezen richting ontwikkelaars nog beter kunnen onderbouwen met kwantitatieve en kwalitatieve data. “Stel: je hebt als ontwikkelaar een stuk grond gekocht. Dan wil je weten waar behoefte aan is op die specifieke plek. Vanuit Funda hebben we het klik- en zoekgedrag per locatie beschikbaar. Het uiteindelijke advies laten we aan de makelaar, maar we geven wél de inzichten waarmee gefundeerde keuzes gemaakt kunnen worden.”

Gert-Jan voegt toe dat die inzichten worden gecombineerd met eigen data en praktijkervaring. “We gebruiken naast de data van Funda bijvoorbeeld ook cijfers uit Brainbay, dat inzicht geeft in actuele transactiegegevens. Maar minstens zo belangrijk is wat we dagelijks horen van onze klanten. Die combinatie van data over de vraag, marktkennis en eigen expertise vertalen wij naar concreet advies. Daar kan een ontwikkelaar echt wat mee.”

Slimmer kijken naar klikgedrag en favorieten

Funda heeft al veel waardevolle data in huis. Olivier: “Gebruikers kunnen in hun zoekopdracht ook expliciet aangeven dat ze zoeken naar nieuwbouw. Daarmee kunnen we de data splitsen: hoeveel slaapkamers, hoeveel vierkante meter, in welke prijscategorie? Daaruit kun je vrij gedetailleerde inzichten halen.”

Volgens Gert-Jan biedt het gedrag van gebruikers nog meer kansen. “Op veel projectwebsites kun je tegenwoordig een ‘hartje’ aanklikken bij favoriete bouwnummers. Dat zien we op funda ook terug. Daarmee krijg je op bouwnummerniveau inzicht in voorkeuren van kopers – zoals voor bepaalde woningtypes, oppervlaktes of koopsommen. Het lijkt me interessant om met die ‘hartjesdata’ meer te doen op funda: ze kunnen waardevolle input leveren over waar de daadwerkelijke belangstelling ligt.”

Olivier vindt dat een prikkelend idee. “Zeker iets om mee te nemen in ons vervolgonderzoek. Het mooie aan die hartjes is dat je ook kunt zien hoe het gedrag verandert. Vaak starten mensen hun zoektocht aan de bovenkant van hun budget – met bijvoorbeeld drie slaapkamers en 100 vierkante meter. Maar als ze dan hun favorieten opslaan, blijken dat vaak woningen te zijn met twee slaapkamers en 80 vierkante meter. Die verschuiving tussen intentie en realiteit is interessant voor projectontwikkeling. Daar zit de verdieping van de vraagzijde.”

Je geeft aan dat Funda het anders gaat doen, dat nieuwbouw doorontwikkeld wordt. Is dat ook door de opkomst van nieuwbouw.nl en Nieuw Wonen Nederland?

“Nieuw Wonen Nederland en funda benaderen het vanuit de consument. Maar waar Funda zich écht in onderscheidt, is dat wij de makelaar willen faciliteren om een gids te zijn die de klantreis persoonlijk, zorgeloos en inzichtelijk maakt. En om dat te kunnen doen, voorzien wij makelaars van relevante data.”

De kracht van Funda zit dan ook in het enorme bereik en de grote hoeveelheid gegevens. Maar funda trekt zelf geen conclusies. “Dat laten we bewust over aan de makelaar,” zegt Olivier. “Wij geven ze de inzichten om de vertaalslag te maken van zoekgedrag naar strategie. Dit maakt de rol van de makelaar als adviseur richting ontwikkelaar nog sterker.”

Interessant is dat jullie actief onderscheid maken tussen funzoekers en serieuze zoekers. Kun je daar iets over vertellen?

“Niet elke funda-bezoeker is actief op huizenjacht. En juist in die nuance schuilt waardevolle informatie,” zegt Olivier. “We maken onderscheid tussen verschillende soorten woningzoekers, gebaseerd op hun gedrag. Ongeveer 23% van de bezoekers is daadwerkelijk actief op zoek naar een nieuwe woning. Daarnaast is 41% latent op zoek: zij staan er wél voor open, maar moeten het juiste aanbod nog tegenkomen. 5% heeft net een huis gekocht, maar blijft nog even meegluren. En dan is er nog 31% die ‘voor de lol’ kijkt.”

Voor nieuwbouwprojecten is vooral die latente groep interessant, benadrukt Gert-Jan. “Mensen die zich nog oriënteren, zijn vaak minder gevoelig voor het feit dat oplevering langer duurt. Ze zijn nog niet concreet verhuisplannen aan het maken, maar staan wél open voor nieue mogelijkheden. Als ontwikkelaar kun je daar slim op inspelen door je project al in een vroeg stadium zichtbaar te maken – zo plant je het zaadje.”

Advies van Oliver:

1. Denk breder dan alleen de directe regio.
   “Richt je ook op omliggende steden en oriënterende doelgroepen. Funda biedt advertentiemogelijkheden om die bredere zichtbaarheid te vergroten – en de makelaar weet precies waar die kansen liggen.”

2. Breng je project eerder onder de aandacht.
   “Wat we vaak zien is dat projecten pas op funda verschijnen op het moment dat de verkoop start – soms zelfs pas een week van tevoren. Dat is echt te laat. Mensen moeten dan in korte tijd heel veel beslissen. Als ze zich dan inschrijven voor het project, zonder grondige voorbereiding, dan leidt dat tot afhakers. Zonde, want dat kost tijd, geld en energie. Terwijl we weten: consumenten willen vroegtijdig betrokken zijn. Ze willen plannen maken, inschattingen doen, hun leven erop inrichten.”

Volgens Gert-Jan geldt dat zeker voor latente zoekers met toekomstplannen. “Iemand die nu nog in Den Haag woont en over een aantal jaar met kinderen terug wil naar het Westland, die wil nú al weten welke plannen er in ontwikkeling zijn. Als zo’n project pas op het laatste moment wordt gepresenteerd, bestaat het risico dat je die koper misloopt.”

De boodschap is helder:

Breng je project eerder onder de aandacht, en zet de makelaar in als strategisch adviseur om de juiste doelgroep tijdig te bereiken. Samen, ondersteund door data en tools van Funda, ontstaat zo een klantreis die niet alleen zorgelozer is voor de koper, maar ook succesvoller voor de ontwikkelaar.