In gesprek met Leo Bosch, programmamanager Nieuwbouw NVM

Gert-Jan Olsthoorn spreekt ieder kwartaal met een professional uit het netwerk van Olsthoorn Makelaars over trends, uitdagingen en kansen in de wereld van nieuwbouw. Deze editie: Leo Bosch, programmamanager Nieuwbouw bij NVM. Een gesprek over belangenbehartiging, lobby, samenwerking met projectontwikkelaars en hoe NVM zich inzet voor een toekomstbestendige woningmarkt.

Kun je uitleggen wat de rol van NVM is in het nieuwbouwproces voor nieuwbouwmakelaars?

De NVM is er niet alleen voor makelaars en taxateurs in de bestaande woningmarkt, voor business en agrarisch landelijk. We zijn er ook voor kantoren met een focus op nieuwbouw. Ik zorg ervoor dat deze makelaars beschikken over actuele kennis, relevante data, en tools om goed te kunnen ondernemen. Denk aan themabijeenkomsten, marktgroepen en de jaarlijkse NVM Nieuwbouwdag. Daarnaast signaleer ik wat er in de markt speelt, zodat binnen de organisatie bekend is wat er in de praktijk speelt. Twee keer per jaar hebben we bijeenkomsten met externe sprekers en actuele thema's. Het gaat dan niet alleen om kennisoverdracht, maar ook om het delen van ervaringen. Nieuwbouwmakelaars hebben vaak met complexe processen te maken. Dan is het waardevol om van elkaar te leren.

Hoe werkt NVM samen met andere partijen, zoals gemeenten en projectontwikkelaars, om projecten van de grond te krijgen?

Wij zijn als NVM al jarenlang zeer nauw betrokken bij de lobby om tot woningbouw te komen. Voor de laatste verkiezingen werkten we met partners zoals Aedes, Bouwend Nederland, IVBN, NEPROM, de Woonbond, VNG, IPO en Woningbouwers.nl aan de Uitvoeringsagenda Wonen. En NVM heeft bijgedragen aan de Woontop. Op dit moment zijn we druk bezig met de woningbouwcoalitie om richting de aankomende verkiezingen politieke partijen te voeden met alles wat naar ons idee nodig is om tot de bouw van die 100.000 woningen per jaar te komen. Samen met de partners proberen we de politiek te voorzien van goed onderbouwd advies. Ook lokaal zoeken we de samenwerking met ontwikkelaars en beleggers op. Als brancheorganisatie nemen we de stem van de consument én de makelaar mee in het grotere verhaal.

Klopt het dat de NVM op beleidsniveau ook actief is in Den Haag én Brussel?

Zeker. Een mooi voorbeeld is dat, nadat bij minister De Jonge het hoge afvalpercentage optanten als gevolg van de overbruggingskosten onder de aandacht werd gebracht, hij NVM verzocht een rapport op te stellen. Dat is gebeurd en daardoor spreken we nu met twee ministeries, toezichthouders en anderen over oplossingen. Want hoe minder afvallers, hoe sneller je richting die cruciale 70% verkocht gaat. Dat betekent meer zekerheid voor de ontwikkelaar en de consument, en een kortere periode tussen start verkoop en oplevering.

Kun je een voorbeeld geven van de invloed van NVM op het tot stand komen van nieuw beleid?

Absoluut. Denk aan de recente afspraken binnen de Woontop: inzet was dat het aandeel 30% sociale huur altijd en voor iedere locatie zou gelden. Dat zou de haalbaarheid enorm onder druk zetten, zeker op kleinere binnenstedelijke locaties. Het gevolg zou ook zijn dat er maar erg weinig in het middensegment en vrije sector gerealiseerd zou worden. Als NVM hebben we hier een krachtig signaal over afgegeven en onze inzichten gedeeld, waarna uiteindelijk is besloten dit op regioniveau te benaderen. Zo ontstond er meer ruimte voor maatwerk en realistische plannen.

Hoe kijkt NVM in bredere zin naar de rol van de overheid in woningbouw?

Positief, overheid en markt hebben elkaar nodig. De Wet Versterking Regie Volkshuisvesting is daar een voorbeeld van: Gemeenten, provincies en het Rijk werken samen om op alle niveau’s de jaarlijkse bouwproductie in beeld te brengen. Corporaties en marktpartijen voegen data toe. De makelaar kan daarbij het realiteitsgehalte toetsen. Toch is er altijd noodzaak voor een goed gesprek. De landelijk voorgeschreven prijsranges en woningtypen voor koopwoningen gaat te ver. In Den Haag een nieuwbouw eengezinswoning voor € 225.000,- programmeren levert veel belangstellenden op, maar het is in de praktijk financieel niet haalbaar.

Hoe zit het met jouw eigen rol? Wat doe jij precies als programmamanager bij de NVM?

Ik ben eigenlijk de schakel tussen het bestuur, het NVM-bureau en de leden die zich met nieuwbouw bezighouden; het oliemannetje. Ik luister, breng behoeften in kaart en vertaal dat naar beleid, producten of diensten. Denk aan het organiseren van klankbordgroepen, het maken van samenwerkingsafspraken met leveranciers en partijen zoals Nieuw Wonen Nederland of OpenRed. Alles wat nieuwbouwmakelaars helpt om beter te ondernemen, dat is waar ik op inzet.

En wat motiveert je daarin het meest?

Ik wil mensen helpen groeien. Naast m’n werk gaf ik 16 jaar les. Ik vind het nog steeds geweldig om anderen te inspireren en te motiveren. Verder zijn transparantie en kwaliteit voor mij belangrijk. Zo pleit ik er al jaren voor dat nieuwbouwmakelaars open zijn over de toewijzingscriteria van opties op nieuwbouwwoningen. We hebben immers een maatschappelijke verantwoordelijkheid.

Als we vooruitkijken: welke trends en ontwikkelingen zie jij op ons afkomen?

Het aandeel appartementen in de nieuwbouw blijft toenemen waarbij het woonoppervlak steeds kleiner wordt. Dat leidt tot een mismatch: ouderen willen best doorstromen, maar niet naar een appartement van 40 m², en dat nog los van de behoefte naar woningen met een tuin. En omdat we vooral binnenstedelijk bouwen, wordt het lastiger goed op de vraag in te spelen. Tegelijk moeten we nadenken over nieuwe mobiliteitsoplossingen en parkeernormen. Misschien moeten we accepteren dat in sommige gebieden geen parkeerplek meer bij elk huis beschikbaar is.
Een ander belangrijk aandachtspunt is de positie van starters. Veel jongeren zouden graag eerder uit huis gaan. En hun ouders willen misschien ook graag eerder weer rust en ruimte in huis krijgen. De huidige woningmarkt maakt dat lastig. Jongeren zonder financiële steun van hun ouders blijven vaker noodgedwongen thuis wonen. Dat is geen goede ontwikkeling op de lange termijn, het leidt tot ongelijkheid en polarisatie.

Hoe zie je de toekomst van nieuwbouw in Nederland, vooral met betrekking tot duurzaamheid, betaalbaarheid en innovatie?

We moeten standaardisatie en fabrieksmatige bouw veel serieuzer nemen. Die route maakt bouwen sneller, goedkoper en verkleint de kans op bouwfouten. Tijdens de NVM Nieuwbouwdag in 2022 spraken we al over duurzaamheid in combinatie met betaalbaarheid: we kunnen 40% sneller bouwen als er meer nieuwbouwwoningen uit de fabriek komen. Voorwaarde is dat gemeenten geen eigen regels hanteren. Het STOER (Schappen van Tegenstrijdige en Overbodige Eisen en Regelgeving) pakket gaat overtollige regels voorkomen.

Wat doet de economie in dit verhaal?

De rentepercentages hebben grote impact op nieuwbouw. Voor kopers, want de rente heeft invloed op de leencapaciteit, maar ook voor ontwikkelaars waar het de kosten van het bouwen raakt. Daarnaast speelt fiscaliteit een grote rol. Er is grote behoefte aan meer eenvoud, maar de complexiteit van het stelsel maakt het lastig om structureel oplossingen te vinden.

Stel, jij zou morgen zelf weer op de stoel van de ontwikkelaar zitten. Wat zou je dan doen?

In een vroeg stadium met lokale makelaars, architecten en potentiële bewoners om tafel gaan. Niet pas als de tekeningen klaar zijn, maar juist om in de beginfase draagvlak en inzicht te krijgen. Zo kweek je ambassadeurs en voorkom je bezwaren. En je voelt veel beter aan wat voor de locatie de reële vraag (product, prijs en kwaliteit) is.

Tot slot: wat wil je de ontwikkelaars nog meegeven?

Dat we als betrokkenen in de woningbouw een maatschappelijke taak hebben. NVM wenst dat mensen passend kunnen wonen: jong, oud, alleenstaand of gezin, koop of huur. Dat geldt voor een ontwikkelaar denk ik niet anders. Als ontwikkelaars en makelaars elkaar echt opzoeken, kunnen we daar samen veel in betekenen.