In gesprek met Thimo de Vries, CCO van OPENRED

Gert-Jan Olsthoorn sprak tijdens PROVADA met Thimo de Vries, CCO van OPENRED. Vanuit zijn rol houdt De Vries zich bezig met de inzet van data en AI binnen gebiedsontwikkeling en nieuwbouw. OPENRED helpt ontwikkelaars, gemeenten en makelaars om sneller inzicht te krijgen in de haalbaarheid, marktpotentie en afzetbaarheid van nieuwbouwprojecten.

In dit gesprek gaat het over de rol van data in het ontwikkelproces, de waarde van AI bij programmatische keuzes en prijsadvies, maar ook over de grenzen van modellen. Want hoe krachtig data ook is, lokale marktkennis en menselijke interpretatie blijven volgens Thimo de Vries onmisbaar.

Wat doet OPENRED precies?

OPENRED is een data- en AI-platform dat ondersteuning biedt bij gebiedsontwikkelingen en nieuwbouwprojecten. Het platform brengt in korte tijd verschillende belangen en inzichten samen, zodat betrokken partijen sneller en beter onderbouwde keuzes kunnen maken.

“Wij proberen binnen enkele minuten alle belangen rondom een gebiedsontwikkeling of nieuwbouwproject in kaart te brengen,” vertelt De Vries. “Daarbij kijken we naar rendement, risico en market fit. Die inzichten brengen we samen in één AI-gestuurd platform, zodat een ontwikkelaar sneller kan beoordelen of een locatie kansrijk is.”

Volgens De Vries gaat het daarbij niet alleen om de vraag óf een locatie geschikt is, maar ook om de vraag voor wie er ontwikkeld wordt. OPENRED geeft inzicht in doelgroepen, betalingsbereidheid en factoren die voor toekomstige kopers belangrijk zijn.

“Voor makelaars betekent dit dat zij strakker kunnen adviseren over de toekomstige koper van een nieuwbouwproject. Je kijkt niet alleen naar wie die koper is, maar ook naar wat hij wil betalen en wat hij belangrijk vindt binnen een project.”

Als voorbeeld noemt De Vries een gebied waar lichte vergrijzing optreedt. “Dan kun je scherper kijken of je je bijvoorbeeld richt op empty nesters. Dat soort doelgroepinzichten helpt om bewuster keuzes te maken in het programma en de positionering.”

Waar in het ontwikkelproces levert OPENRED de meeste waarde?

De meeste waarde van OPENRED ontstaat volgens De Vries vroeg in het ontwikkelproces. Juist in de fase waarin grondposities worden beoordeeld, programma’s worden samengesteld en eerste financiële inschattingen worden gemaakt, kan data helpen om keuzes objectiever te maken.

“Het is eigenlijk een mix,” zegt De Vries. “OPENRED levert waarde bij grondaankoop, bij het optimaliseren van de grondpositie, bij de programmamix en bij prijsvorming. Hoe eerder je in het proces zit, hoe groter de toegevoegde waarde.”

Bij verkoopstrategie ligt dat volgens hem anders. Daar blijft de rol van de makelaar essentieel. “Verkoop is iets wat mensen met mensen doen. Dat ligt bij de specialist, dus bij de nieuwbouwmakelaar. OPENRED kan commercieel relevante inzichten geven, maar de uiteindelijke verkoopstrategie vraagt om menselijke expertise.”

Voor ontwikkelaars kan de snelheid van OPENRED een groot verschil maken. Waar analyses voorheen veel tijd kostten, kunnen dezelfde vragen nu veel sneller worden beantwoord.

“Wij beantwoorden in feite de vragen die je voorheen ook stelde,” legt De Vries uit. “Alleen doen wij dat nu binnen vier minuten, waar je eerder vier maanden over deed. Daardoor ontstaat er meer tijd om meer projecten op te pakken, maar ook om beter te rekenen aan de kwaliteit van het project en de verkoopstrategie.”

Welke data is nodig om marktpotentie goed in te schatten?

Een goede inschatting van marktpotentie en opbrengstwaarde hangt volgens De Vries niet af van één databron. De kracht zit juist in de combinatie van grote hoeveelheden data en de manier waarop die data met elkaar wordt verbonden.

“Het is een blend,” zegt hij. “Je kunt met één bron veel beantwoorden, maar de kracht zit erin dat wij miljarden datapunten bij elkaar brengen. Daardoor kun je een objectief beeld vormen van een locatie.”

OPENRED kijkt naar verschillende variabelen die samen bepalen hoe kansrijk een ontwikkeling is. Denk aan demografie, doelgroep, voorzieningen, concurrentiepositie, prijsniveaus en regionale verschillen. Volgens De Vries ontstaat de echte waarde pas wanneer deze databronnen niet los van elkaar worden bekeken, maar in samenhang.

“Het hangt niet op één bron. De kracht zit in de juiste ontsluiting en in het met elkaar laten praten van bronnen. Juist doordat veel factoren van elkaar afhankelijk zijn, moet je naar de cohesie tussen die factoren kijken.”

Voor nieuwbouwontwikkeling is dat belangrijk, omdat het juiste product uiteindelijk direct invloed heeft op de opbrengst en de snelheid van verkoop. Data kan helpen om beter te bepalen welk programma past bij een specifieke locatie en doelgroep.

Waar stopt data en begint lokale marktkennis?

Hoewel OPENRED veel inzicht biedt, is De Vries duidelijk over de grenzen van data. Vooral op micro- en bouwnummerniveau kan data volgens hem nooit volledig het werk van de makelaar vervangen.

“Je kunt prijzen op bouwnummerniveau nooit helemaal door data laten bepalen,” zegt hij. “Neem uitzicht. Mensen uit het Westland kunnen uitzicht over kassen op een bepaalde manier waarderen, terwijl iemand uit Den Haag daar heel anders naar kijkt. En water is ook niet altijd hetzelfde. Een slootje of een uitgestrekt meer hebben een totaal andere waarde.”

Daarmee raakt De Vries aan een punt dat voor Olsthoorn Makelaars in de praktijk dagelijks herkenbaar is: data geeft richting, maar lokale kennis bepaalt de nuance. De waarde van een straat, een uitzicht, een gevel of een specifieke ligging laat zich niet altijd volledig vangen in cijfers.

“Data is vaak macro,” aldus Gert-Jan Olsthoorn tijdens het gesprek. “Maar op microniveau blijft de makelaar nodig. Die weet waarom het ene straatje beter ligt dan het andere.”

De Vries bevestigt dat. “Dat is echt lokale kennis. Het weten dat je uitkijkt op die ene mooie dorpskerk, of op de skyline van Den Haag. Dat is nog niet volledig te vatten in data.”

Welke rol spelen zachte factoren zoals woonbeleving en buurtperceptie?

Naast harde data spelen ook zachte factoren een grote rol in de waarde en verkoopbaarheid van nieuwbouw. Denk aan woonbeleving, buurtperceptie, uitstraling, gevoel van veiligheid en de concurrentiepositie van een project.

OPENRED kan zichtbaar maken dát er verschillen bestaan tussen buurten of straten, maar de verklaring daarachter vraagt om interpretatie.

“Je ziet dat mensen soms bereid zijn om voor de ene buurt meer te betalen dan voor een andere buurt, terwijl de cijfers vergelijkbaar zijn,” vertelt De Vries. “Maar waarom dat zo is en hoe je daarop moet inspelen, dat weten wij niet altijd op basis van data alleen.”

Daar ligt volgens beidede rol van de makelaar. Een lokale nieuwbouwmakelaar weet vaak waarom een bepaalde straat beter scoort, waarom een gevelbeeld aantrekkelijker is of waarom een project op de ene plek meer gevoel oproept dan op de andere.

De Vries: “Wij kunnen zien dat mensen bereid zijn in de ene straat meer te betalen dan in de andere. Maar de makelaar weet waarom. Bijvoorbeeld omdat de gevels mooier zijn, de woningen beter gebouwd zijn of de uitstraling beter past bij de doelgroep.”

Die interpretatie is ook nodig om een project te verbeteren. Data kan signaleren waar kansen of knelpunten zitten, maar de vertaling naar ontwerp, positionering en verkoop vraagt om menselijke duiding.

“Je kunt resultaten analyseren en benoemen,” zegt De Vries. “Maar vooral wat je ermee doet om een project te optimaliseren, dat vraagt om expertise.”

Kan een prijs in OPENRED worden aangepast?

Een belangrijk uitgangspunt van OPENRED is dat het platform een objectieve prijs en score afgeeft. Die prijs kan niet zomaar op gevoel worden aangepast.

“Nee, eigenlijk niet,” zegt De Vries. “Je kunt niet op basis van gevoel de prijs tweaken. Je kunt wel voorzieningen aanpassen. Als er bijvoorbeeld een supermarkt in de buurt komt, kan dat invloed hebben op de prijs. Vaak positief, soms ook negatief.”

Daarmee maakt OPENRED onderscheid tussen modelmatige prijsbepaling en menselijke interpretatie. Het platform blijft bij zijn eigen prijs, maar gebruikers kunnen daar in hun eigen afweging anders mee omgaan.

“Wij geven een cijfer en wij geven een prijs,” legt De Vries uit. “Als je met een andere prijs wilt rekenen, is dat helemaal goed. Maar onze prijs blijft onze prijs.”

De uiteindelijke verkoopprijs ontstaat dus niet alleen uit het model, maar uit de combinatie van OPENRED, de ontwikkelaar, de verkoopmanager en de makelaar. Juist die combinatie maakt het mogelijk om data te verbinden met praktijkervaring en lokale marktdynamiek.

Waarom blijft de makelaar onmisbaar naast AI?

Volgens De Vries is de kern van goed prijsadvies de samenwerking tussen mens en machine. OPENRED kan analyses versnellen en objectiveren, maar vervangt de makelaar niet.

“Mensen en machines moeten samenwerken,” zegt hij. “OPENRED biedt krachtige data-inzichten, maar de menselijke touch moet er altijd overheen.”

Zeker bij nieuwbouw is dat van belang. Prijsadvies gaat niet alleen over gemiddelden, referenties en modelmatige uitkomsten, maar ook over doelgroepgevoel, timing, presentatie, concurrentie, bouwnummerlogica en lokale voorkeuren.

Voor Olsthoorn Makelaars sluit dat aan bij de dagelijkse praktijk. Data kan helpen om een basislijn te bepalen, referenties te toetsen en prijslijnen scherper te maken. Maar het uiteindelijke advies vraagt om lokale kennis en ervaring met de doelgroep.

De Vries benadrukt dat AI vooral waardevol is wanneer het wordt gebruikt als hulpmiddel, niet als vervanging. “De computeruitkomst is niet automatisch waar. Helemaal op bouwnummerniveau blijft het altijd een combinatie tussen mens en machine.”

Hoe is OPENRED samen met de markt ontwikkeld?

OPENRED is volgens De Vries nadrukkelijk niet ontwikkeld als een gesloten systeem, maar samen met de markt. Feedback van gebruikers speelt een belangrijke rol in de doorontwikkeling van het platform.

“We bouwen geen applicatie voor onszelf,” zegt hij. “We bouwen een applicatie voor de markt. Voor mensen die elke dag bezig zijn met het oplossen van het woningbouwprobleem in Nederland.”

Daarbij worden verschillende stakeholders betrokken, waaronder ontwikkelaars, gemeenten en makelaars. Hun praktijkervaring helpt om het platform beter te maken.

“Als makelaars aangeven dat bepaalde prijzen of inzichten aandacht vragen, dan onderzoeken wij dat. Vanuit alle feedback proberen wij tot één antwoord te komen en te bepalen wat we kunnen verbeteren.”

Tegelijkertijd benadrukt De Vries dat OPENRED zorgvuldig omgaat met klantdata. Het platform kijkt niet mee in klantprojecten en gebruikt klantdata niet voor productontwikkeling.

“We kijken nooit mee in projecten van klanten,” zegt hij. “Maar we luisteren wel. Als gebruikers zeggen dat iets beter moet, dan doen we daar iets mee. We doen alleen niets met data die vanuit makelaars of klanten komt.”

Hoe helpt OPENRED om discussies objectiever te voeren?

Binnen gebiedsontwikkeling lopen belangen vaak uiteen. Ontwikkelaars kijken naar rendement en haalbaarheid, gemeenten naar beleid en maatschappelijke opgaven, en makelaars naar afzetbaarheid en doelgroep. OPENRED kan volgens De Vries helpen om die gesprekken objectiever te maken.

“Wij zijn een volledig onafhankelijk platform,” zegt hij. “We zijn niet afhankelijk van externe partijen en hebben geen belang bij een specifieke uitkomst. Ons enige belang is dat er gebouwd wordt.”

Door rendement, risico en market fit samen te brengen, ontstaat een onafhankelijk vertrekpunt voor gesprekken over programma, prijsniveau en haalbaarheid. Dat maakt discussies minder gevoelsmatig en beter onderbouwd.

Hoe zet OPENRED AI in?

AI speelt binnen OPENRED een belangrijke rol, maar De Vries maakt duidelijk dat de uitkomsten niet simpelweg door generatieve AI worden bepaald.

“Wij gebruiken de hele dag AI,” zegt hij. “Maar vooral voor het filteren en verwerken van data. Onze uitkomsten worden verwerkt met statistische modellen.”

Die keuze is bewust. Bij vastgoed kunnen kleine afwijkingen grote financiële gevolgen hebben. Daarom wil OPENRED voorkomen dat AI gaat hallucineren of antwoorden geeft die buiten het model vallen.

“Wij willen niet dat uitkomsten gehallucineerd worden,” legt De Vries uit. “Eén procent verschil kan een enorm effect hebben. Zeker in vastgoed, want één procent gaat al snel over veel geld.”

OPENRED werkt aan mogelijkheden waarbij gebruikers vragen kunnen stellen over analyses. Ook daarbij blijft voorzichtigheid belangrijk.

“Daar zijn we mee bezig,” zegt De Vries. “Maar je moet AI leren om bepaalde vragen niet te beantwoorden. Het moet binnen het model blijven en geen dingen erbij verzinnen.”

Maken ontwikkelaars door OPENRED andere keuzes?

Volgens De Vries is al duidelijk zichtbaar dat OPENRED invloed heeft op keuzes in de markt. Niet alleen ontwikkelaars, maar ook gemeenten en makelaars gebruiken de inzichten om anders te kijken naar woningtypen, segmentatie en fasering.

Door data naast lokale kennis te leggen, ontstaat een scherper beeld van de markt. Dat helpt om projecten beter te positioneren en realistischer te prijzen.

“Je kunt verschillende prijsniveaus, woningtypen en vierkante meters beter vergelijken met je eigen prijsverwachting,” aldus Olsthoorn tijdens het gesprek.

Wat is het grootste misverstand over AI en prijsadvies?

Als De Vries één misverstand over AI en prijsadvies in vastgoed mocht rechtzetten, is hij duidelijk: de gedachte dat uitkomsten van de computer altijd waar zijn.

“Dat is echt een misverstand,” zegt hij. “Ik denk dat er altijd, zeker op bouwnummerniveau, een combinatie moet zijn tussen mens en machine.”

Daarmee plaatst hij AI in de juiste rol. Niet als vervanger van expertise, maar als instrument dat helpt om sneller, consistenter en objectiever te analyseren. De waarde ontstaat pas wanneer de uitkomsten worden geïnterpreteerd door professionals die de markt kennen.

Voor nieuwbouwmakelaars betekent dit dat hun rol eerder belangrijker dan kleiner wordt. Naarmate er meer data beschikbaar komt, neemt ook de behoefte toe aan duiding, selectie en vertaling naar de praktijk.

Wat is de ambitie van OPENRED?

De ambitie van OPENRED is groot. De Vries wil aantoonbaar maken dat gebruikers van het platform beter presteren in nieuwbouw dan partijen die het platform niet gebruiken.

“Wij willen vóór eind 2027 meetbaar hebben gemaakt dat elke gebruiker van OPENRED substantieel beter is in nieuwbouw in Nederland dan niet-gebruikers,” zegt hij. “Als dat niet zo is, dan zijn we onderdeel geworden van een groter probleem. Dan kunnen we beter stoppen.”

Daarnaast kijkt OPENRED nadrukkelijk naar internationale groei. Binnen drie jaar wil het platform actief zijn in Europa. Daarbij spelen verschillen in regelgeving en datainrichting per land een belangrijke rol.

“De data kan in het buitenland misschien vergelijkbaar zijn,” zegt De Vries. “Maar je moet die data wel anders inrichten, onder andere door regelgeving en lokale verschillen.”

Wat levert de combinatie van ontwikkelaar, makelaar en OPENRED op?

Volgens De Vries zit de grootste meerwaarde in het samenbrengen van verschillende belangen. Een ontwikkelaar kijkt naar prijs en haalbaarheid, de makelaar naar afzetbaarheid en doelgroep, en OPENRED voegt daar onafhankelijk data-advies aan toe.

“Het gaat om de afweging van belangen,” zegt hij. “Door zo’n gesprek verlies je de oogkleppen die je soms bij een project kunt hebben.”

OPENRED fungeert daarmee als een praatstuk aan tafel. Het helpt om aannames bespreekbaar te maken, keuzes te onderbouwen en belangen bij elkaar te brengen.

Voor Olsthoorn Makelaars is die combinatie waardevol. Data maakt discussies objectiever, terwijl lokale marktkennis helpt om de uitkomsten praktisch toepasbaar te maken. Juist in die wisselwerking ontstaat een sterker advies.

“De ontwikkelaar kijkt naar prijs, de makelaar naar afzet en OPENRED naar data en onafhankelijk advies,” vat Olsthoorn samen. “Samen kun je tot een beter besluit komen.”

Worden stijgende bouwkosten meegenomen?

Ook kostenontwikkelingen worden volgens De Vries meegenomen in de modellen van OPENRED. Het platform werkt niet met algemene marges, maar met actuele cijfers.

“We doen niet zomaar een marge,” zegt hij. “We werken met cijfers. We zien dat er stijgingen aankomen in de bouwkosten en die nemen we mee in de modellen.”

Bij iedere update worden nieuwe inzichten verwerkt. Daardoor blijven analyses actueel en kunnen ontwikkelaars beter inschatten hoe kostenontwikkelingen doorwerken in haalbaarheid, prijsstelling en programmatische keuzes.