Een B&B aan huis: waar moet je op letten?

Een woning met een extra kamer, gastenverblijf of bijgebouw kan al snel ideeën oproepen. Misschien zie je mogelijkheden voor een bed & breakfast (B&B), waarbij je wonen en ondernemen op één plek combineert. Maar voordat je een woning koopt met het idee om daar een B&B te beginnen, is het belangrijk om te weten wat er daadwerkelijk mag.

Een bed & breakfast beginnen is namelijk niet alleen een kwestie van voldoende ruimte hebben. Je krijgt onder andere te maken met regels van de gemeente, het omgevingsplan, brandveiligheid en belastingen. Omdat de regels per gemeente en soms zelfs per locatie verschillen, is het verstandig om vooraf goed onderzoek te doen. Ook de Kamer van Koophandel adviseert om vooraf na te gaan welke regels en vergunningen voor jouw B&B gelden.

Mag je zomaar een B&B beginnen in je woning?

Nee, dat is niet automatisch toegestaan. Een woning heeft normaal gesproken in het omgevingsplan de functie wonen. Voor het aanbieden van overnachtingen kunnen aanvullende regels gelden. De gemeente bepaalt uiteindelijk onder welke voorwaarden toeristische verhuur of een B&B op een bepaalde locatie mogelijk is.

Daarom is het omgevingsplan een van de eerste zaken om te controleren. Hierin staan de regels die voor een locatie gelden. Via het Omgevingsloket kun je bekijken welke regels van toepassing zijn en of bijvoorbeeld een vergunning of melding nodig is.

Gemeenten kunnen daarnaast eigen voorwaarden stellen. Denk bijvoorbeeld aan een maximaal aantal kamers of slaapplaatsen, een beperking van het oppervlak dat voor de B&B gebruikt mag worden of de eis dat je zelf in de woning woont. Ook kan een registratie- of vergunningplicht gelden.

Kijk dus verder dan alleen naar de ruimte

Bekijk je een woning waarbij je direct denkt: hier zou een B&B kunnen komen? Dan zegt de indeling van de woning nog niets over de juridische mogelijkheden.

Een aparte verdieping, eigen badkamer, gastenverblijf of bijgebouw kan geschikt lijken, maar je moet afzonderlijk controleren of je deze ruimte ook daadwerkelijk voor logies mag gebruiken. Dat is vooral belangrijk wanneer de mogelijkheid om een B&B te beginnen een rol speelt in je beslissing om een woning te kopen.

Welke vergunningen en regels kunnen gelden?

Welke verplichtingen je precies hebt, hangt af van je gemeente én van wat je met de woning wilt doen. Mogelijk heb je een vergunning nodig voor het exploiteren van de B&B of voor een verbouwing. Gemeenten kunnen toeristische verhuur daarnaast reguleren met bijvoorbeeld een registratienummer, meldplicht of een maximaal aantal overnachtingen.

Ook brandveiligheid speelt een belangrijke rol. Zodra je gasten laat overnachten, moet de accommodatie aan de toepasselijke brandveiligheidsregels voldoen. Welke maatregelen noodzakelijk zijn, hangt onder meer af van de woning en de manier waarop je deze gebruikt. De KVK noemt brandveiligheid daarom als een van de aandachtspunten bij het starten van een B&B.

Wil je de woning eerst aanpassen? Via de Vergunningscheck van het Omgevingsloket kun je controleren of je voor de geplande werkzaamheden een vergunning nodig hebt of een melding moet doen.

Een B&B is ook een onderneming

Wie structureel kamers verhuurt en daarmee onderneemt, moet zich mogelijk inschrijven bij de Kamer van Koophandel. Of je voor de KVK als ondernemer wordt gezien, hangt af van je activiteiten en situatie. Op de website van de KVK kun je controleren of inschrijven nodig is.

Daar komen praktische verplichtingen bij. Zo moet je volgens de KVK bijhouden welke gasten in je B&B verblijven in een nachtregister. Bied je ontbijt aan, dan krijg je ook te maken met regels rond hygiëne en voedselveiligheid en kan registratie bij de NVWA nodig zijn.

Het is dus verstandig om vooraf niet alleen naar de woning zelf te kijken, maar ook naar wat het runnen van een B&B in de praktijk betekent.

Houd rekening met belastingen

Met inkomsten uit een B&B krijg je ook te maken met fiscale regels. Welke gevolgen dit precies voor jou heeft, hangt af van de manier waarop je de B&B exploiteert en van je persoonlijke situatie.

Daarnaast kan btw van toepassing zijn. Sinds 1 januari 2026 geldt voor het verstrekken van logies in Nederland in veel gevallen 21% btw. Voor bepaalde afzonderlijk aangeboden diensten kan een ander btw-tarief gelden.

Meer informatie over de actuele btw-tarieven vind je bij de Belastingdienst.

Omdat de fiscale gevolgen per situatie verschillen, is het verstandig om je plannen vooraf met een boekhouder, fiscalist of financieel adviseur te bespreken.

Controleer ook je hypotheek en de VvE

Niet alleen de gemeente kan voorwaarden stellen. Heb je een hypotheek op de woning, controleer dan ook de voorwaarden van je hypotheekverstrekker. Daarin kunnen bepalingen staan over bedrijfsmatig gebruik van de woning.

Bij een appartement is daarnaast de Vereniging van Eigenaren (VvE) belangrijk. In de splitsingsakte, het splitsingsreglement of aanvullende regels kunnen beperkingen staan voor verhuur of bedrijfsmatig gebruik. Een gemeente kan een B&B dus toestaan, terwijl de regels van de VvE alsnog beperkingen opleggen.

Goed om te weten als je een woning met B&B-mogelijkheden koopt

Sommige woningen lijken door hun indeling geschikt voor een B&B. Denk aan een woning met een afgescheiden gastenverblijf, meerdere badkamers of een gedeelte met een eigen entree. Dat kan interessante mogelijkheden bieden als je wonen en ondernemen wilt combineren.

Ga er bij de aankoop alleen nooit automatisch vanuit dat een bestaande ruimte ook als B&B gebruikt mag worden.

Controleer vooraf wat er voor het specifieke adres is toegestaan en of eerder verleende vergunningen of registraties aanwezig zijn. Wil je een bestaande B&B overnemen, onderzoek dan bovendien of eventuele toestemmingen overdraagbaar zijn of opnieuw moeten worden aangevraagd.

Zo voorkom je dat je een woning mede vanwege de B&B-mogelijkheden koopt en er later achter komt dat jouw plannen niet, of alleen onder aanvullende voorwaarden, uitvoerbaar zijn.

Eerst de mogelijkheden onderzoeken, daarna plannen maken

Een B&B aan huis kan een mooie manier zijn om wonen en ondernemen te combineren, maar de mogelijkheden worden niet alleen bepaald door het aantal kamers of de indeling van een woning. Het omgevingsplan, gemeentelijke voorwaarden, eventuele vergunningen, brandveiligheid, belastingen en afspraken met bijvoorbeeld je hypotheekverstrekker of VvE spelen allemaal een rol.

Daarom begint een goed B&B-plan met onderzoek naar het specifieke adres. Wat bij de ene woning mogelijk is, kan een paar straten verder aan andere voorwaarden zijn gebonden.

Een concreet voorbeeld uit ons aanbod

Een mooi voorbeeld is de woning aan de Mr. Jan Tuningstraat 80 in Naaldwijk, die momenteel bij ons te koop staat. Op het perceel van 1.010 m² bevinden zich naast het woonhuis onder andere een gastenverblijf, een bijgebouw en een werkplaats. Het gastenverblijf is in het verleden gebruikt als B&B en beschikt over een eigen woonkamer met pantry, badkamer, twee slaapkamers en een eigen buitenruimte. Juist bij een woning als deze is goed te zien hoeveel mogelijkheden een aparte gastenaccommodatie kan bieden.

Tegelijkertijd geldt ook hier dat een eerder gebruik als B&B niet automatisch betekent dat een nieuwe eigenaar dit gebruik zonder meer kan voortzetten. Wie de woning met dat doel overweegt, doet er daarom goed aan vooraf te controleren welke regels, vergunningen en eventuele andere voorwaarden voor het adres gelden.

Een woning op het oog met mogelijkheden voor een B&B?

Zie je een woning waarbij je mogelijkheden ziet voor een B&B, gastenverblijf of een andere combinatie van wonen en ondernemen? Onze makelaars denken graag met je mee over de woning, het huidige gebruik en de aandachtspunten die belangrijk zijn bij je aankoop.

Voor definitieve toestemming en specifieke voorwaarden blijft de betreffende gemeente het aangewezen aanspreekpunt.