20 jaar nieuwbouw: wat veranderde en wat bleef?

Dit jaar bestaat Olsthoorn Makelaars 20 jaar. Een mooi moment om niet alleen terug te kijken op de ontwikkeling van het kantoor, maar vooral ook op twintig jaar nieuwbouwmakelaardij. Gert-Jan en Esther Olsthoorn gingen daarom met elkaar in gesprek over de veranderingen die zij in die periode van dichtbij hebben meegemaakt. Over de koper van toen en nu, over veranderende woonwensen en over lessen die na twintig jaar nog altijd actueel zijn.

Wat was twintig jaar geleden echt anders dan nu?

Wie twintig jaar teruggaat in de tijd, komt in een nieuwbouwmarkt terecht die er op veel fronten anders uitzag. Niet alleen woningen en woonwensen veranderden, ook de manier waarop nieuwbouw werd ontwikkeld en verkocht was een stuk eenvoudiger.

“Vrijwel alle verkoopstukken waren op papier”, herinnert Gert-Jan zich. “Bij sommige projecten was er niet eens een website. Mensen kwamen naar een start verkoop om een brochure op te halen, schreven zich op papier in en kwamen daarna bij ons op kantoor voor een gesprek.”

Esther ziet vooral hoe groot het verschil in voorbereiding is geworden. Waar projecten destijds sneller tot stand kwamen en er minder partijen aan tafel zaten, vraagt ieder project tegenwoordig veel meer maatwerk. Regelgeving is omvangrijker, locaties zijn schaarser en de voorbereiding duurt langer.

Ook de woningen zelf zagen er anders uit. De eengezinswoning was twintig jaar geleden veel nadrukkelijker de norm. Rijwoningen, twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen op uitleglocaties bepaalden voor een belangrijk deel het beeld. Dat was mede het resultaat van de VINEX-periode, waarin op grote schaal nieuwe woonwijken aan de randen van steden werden ontwikkeld. Ook in onze regio verrezen complete woongebieden, zoals Wateringse Veld, Ypenburg en Leidschenveen. Inmiddels ligt de nadruk veel sterker op het benutten van ruimte binnen bestaande steden en dorpen. Dat vraagt om andere woningtypen en leidt vaker tot compactere woningen en appartementen.Appartementen waren twintig jaar geleden een kleiner segment en richtten zich vaker specifiek op senioren.

“Een grondgebonden woning was toen bovendien relatief betaalbaar”, vertelt Esther. “Een appartement werd eerder als duur ervaren. Nu zien we juist veel meer appartementen en compactere grondgebonden woningen. Dat heeft natuurlijk alles te maken met de beschikbare ruimte en met wat mensen nog kunnen betalen.”

Waar keek de koper twintig jaar geleden vooral naar?

De afweging van de koper was destijds overzichtelijker. Locatie, prijs, tuinligging en het aantal slaapkamers stonden vaak bovenaan. Daarna kwamen de keuken en badkamer. Energiegebruik speelde nauwelijks een rol.

“Een woning had gewoon een cv-ketel”, zegt Gert-Jan. “Daar werd eigenlijk niet verder over nagedacht. De vraag was vooral: past ons gezin hierin en kunnen we het betalen?”

Dat laatste is nog steeds belangrijk, maar de financiële afweging is veel uitgebreider geworden. De koper van vandaag kijkt niet alleen naar de koopsom, maar ook naar hypotheeklasten, energieverbruik, servicekosten, meerwerk en andere toekomstige uitgaven.

Volgens Esther is zekerheid daardoor veel belangrijker geworden. “Mensen willen vooraf beter weten wat ze kopen, welke kosten ze kunnen verwachten en wanneer ze hun woning kunnen betrekken. Er wordt veel bewuster naar het totale plaatje gekeken.”

Opvallend is dat die behoefte aan zekerheid twintig jaar geleden op een andere manier óók aanwezig was. De rente lag relatief hoog en doorstromers maakten zich zorgen over wat hun bestaande woning bij verkoop zou opbrengen. Dat was voor Olsthoorn Makelaars destijds aanleiding om ‘Binnenkort te koop’ te ontwikkelen: een manier om mensen meer houvast te geven voordat zij definitief de stap naar nieuwbouw zetten.

De onzekerheid is dus niet verdwenen, maar wel veranderd.

Welke woonwensen horen jullie nu die vroeger nauwelijks aan bod kwamen?

Sommige woonwensen die nu heel normaal zijn, kwamen twintig jaar geleden nauwelijks ter sprake. De werkkamer is daarvan misschien wel het beste voorbeeld.

Thuiswerken heeft de extra slaapkamer een heel andere betekenis gegeven. Waar vroeger in een hoek een bureau werd neergezet, zoeken mensen nu bewust naar een volwaardige werkplek. Soms zelfs twee.

Daarnaast komen onderwerpen als laadpunten voor elektrische auto’s, zonnepanelen, koeling en warmtepompen veel vaker terug.

“Bij een warmtepomp willen mensen bijvoorbeeld precies weten waar die staat, hoeveel geluid die maakt en wat het gebruik ongeveer betekent”, zegt Esther. “Dat zijn vragen die twintig jaar geleden simpelweg niet bestonden.”

Ook duurzaamheid heeft een andere positie gekregen. Waar energiezuinigheid vroeger vooral een extra pluspunt was, is het tegenwoordig een basisvoorwaarde. De energierekening speelt daarin een belangrijke rol, net als de extra financieringsruimte die een energiezuinige woning soms biedt.

Toch speelde energiezuinigheid twintig jaar geleden ook al een rol bij de keuze voor nieuwbouw, zij het op een heel andere manier. Veel bestaande woningen waren destijds bijvoorbeeld nog voorzien van enkel glas, terwijl dubbel glas bij nieuwbouw al gebruikelijk was. Voor kopers was dat soms een belangrijke afweging: investeren in het verduurzamen en verbouwen van de huidige woning, of kiezen voor een nieuwe woning waarin dergelijke verbeteringen al waren meegenomen.

Tegenwoordig speelt een vergelijkbare afweging, maar dan op een ander niveau. De wens om van het gas af te gaan is voor veel kopers een extra reden om voor nieuwbouw te kiezen. Nieuwe woningen zijn in principe al gasloos en voorzien van moderne, energiezuinige installaties. Daarmee hoeven kopers niet zelf te investeren in bijvoorbeeld een warmtepomp of andere ingrijpende verduurzamingsmaatregelen. Waar het twintig jaar geleden vooral ging om dubbel glas en betere isolatie, draait het nu om volledig gasloos en energiezuinig wonen.

Kijken kopers anders naar vierkante meters?

Met de sterk gestegen woningprijzen is ook de manier waarop kopers naar ruimte kijken veranderd. Waar meer vierkante meters vroeger vaak vanzelfsprekend aantrekkelijk waren, wordt tegenwoordig veel kritischer gekeken naar de kwaliteit van die meters.

“Een goed ingedeelde woning van 110 vierkante meter kan aantrekkelijker zijn dan een woning van 125 vierkante meter waarin veel ruimte verloren gaat”, zegt Gert-Jan.

Daarbij gaat het om praktische zaken die op een verkooptekening soms klein lijken, maar in het dagelijks gebruik veel verschil maken. Waar komen de jassen? Is er voldoende bergruimte? Past er echt een bed en een kast in die extra slaapkamer? Is de zolder goed te gebruiken? En is de woonkamer breed genoeg om prettig in te richten?

Esther ziet dat vooral de breedte van een woning steeds belangrijker wordt. “Kopers hebben liever een iets compactere woning die logisch is ingedeeld dan een lange, smalle woning waarbij je iedere vierkante meter moet bevechten.” Bij een smalle woning blijkt het bovendien vaak lastiger om meubels op een logische manier te plaatsen. Een bank, eettafel of kast past misschien op papier, maar kan in de praktijk zorgen voor een onhandige indeling of beperkte loopruimte. Juist daarom zegt het aantal vierkante meters niet alles over hoe prettig een woning uiteindelijk aanvoelt.

Dat praktische denken zie je ook terug bij buitenruimte en parkeren. Een balkon, tuin of parkeerplaats wordt niet alleen meer beoordeeld op het feit dát die er is, maar vooral op de vraag of die in het dagelijks leven goed bruikbaar is.

Parkeren is daarbij een steeds gevoeliger onderwerp geworden. Gemeenten sturen bij nieuwbouwontwikkelingen steeds vaker op lagere parkeernormen, bijvoorbeeld om het autogebruik terug te dringen en duurzame mobiliteit te stimuleren. Hoewel deze doelstellingen vanuit gemeentelijk beleid begrijpelijk zijn, sluiten ze niet altijd aan op de praktijk. Veel huishoudens willen hun auto nog steeds dichtbij kunnen parkeren. Zeker voor gezinnen is een tweede auto vaak geen overbodige luxe, maar een praktische noodzaak om werk, school en andere dagelijkse verplichtingen te combineren.

“Een deelauto kan een mooie aanvulling zijn”, zegt Gert-Jan, “maar voor veel kopers vervangt die niet automatisch een eigen parkeerplek.”

Zijn kopers kritischer geworden?

Daar hoeven Gert-Jan en Esther niet lang over na te denken. De koper van nu is vaak beter voorbereid en stelt gerichtere vragen.

De projectwebsite, woningzoeker, Funda, social media, digitale verkoopstukken en concurrerende projecten zorgen ervoor dat belangstellenden vooraf veel meer informatie kunnen verzamelen.

Sommige kopers komen nog steeds relatief blanco binnen, maar anderen kennen de plattegronden en prijslijsten bijna uit hun hoofd.

“Soms krijgen we vier kantjes met vragen die met ChatGPT zijn opgesteld”, lacht Esther.

Dat maakt het verkoopproces niet per definitie eenvoudiger. Meer informatie betekent namelijk ook meer vergelijkingsmateriaal en dus soms meer twijfel.

“Onze rol is daardoor veranderd”, legt Gert-Jan uit. “Vroeger moesten we vooral veel informatie geven. Nu gaat het veel meer om duiden. Wat betekent deze keuze voor jouw situatie? Waar zit het verschil tussen twee woningtypen? En past deze woning echt bij hoe jij wilt wonen?”

Persoonlijke begeleiding blijft daarmee minstens zo belangrijk als twintig jaar geleden. Alleen ligt de toegevoegde waarde op een ander punt.

Welke ontwikkelingen hebben de nieuwbouwmarkt het meest veranderd?

In twintig jaar tijd kende de nieuwbouwmarkt grote schommelingen. Rond 2006 was er voor kopers relatief veel keuze. Tijdens de kredietcrisis bleven projecten langdurig te koop staan en werd vaak pas gebouwd zodra voldoende woningen waren verkocht. Daarna sloeg de markt om naar forse schaarste.

Tegelijkertijd nam de complexiteit aan de ontwikkelkant sterk toe. De energietransitie, hogere bouwkosten, stikstof, netcongestie, schaarse locaties en ingewikkeldere procedures hebben allemaal invloed op wat gebouwd kan worden en tegen welke prijs.

Volgens Gert-Jan heeft vooral de kredietcrisis één belangrijke les achtergelaten: goed luisteren naar de markt.

“Je kunt niet alleen bedenken wat op papier goed uitkomt. Je moet weten wie je koper is, wat die kan betalen en wat die daadwerkelijk wil.”

Esther sluit daarbij aan: “Betaalbaarheid moet eigenlijk al vanaf de eerste schets een rol spelen. Niet pas als een project bijna klaar is voor verkoop. De verkaveling, woningbreedte, het programma en het afwerkingsniveau bepalen uiteindelijk allemaal mee wat een woning kost.”

Daar ligt volgens beiden ook een belangrijke rol voor de nieuwbouwmakelaar. Niet pas op het moment dat de brochure naar de drukker gaat, maar juist eerder in het proces.

Welke informatie uit gesprekken met kopers is voor ontwikkelaars waardevol?

In de afgelopen twintig jaar hebben Gert-Jan en Esther geleerd dat marktinformatie lang niet alleen zit in aantallen inschrijvingen of verkochte woningen.

Gert-Jan hecht veel waarde aan data en vooral aan de verdieping achter de cijfers. Marktanalyses, zoekgedrag en verkoopresultaten geven waardevolle inzichten in de vraag naar woningen. Maar minstens zo belangrijk is volgens hem de vraag wat die data níét vertellen. Cijfers laten zien hoeveel belangstelling er is voor een woningtype, maar verklaren niet altijd waarom iemand uiteindelijk wel of niet tot aankoop overgaat. Juist die achterliggende beweegredenen kunnen van grote waarde zijn bij het ontwikkelen van nieuwe plannen.

Soms vertelt iemand die níét koopt dan ook het meest.

“De redenen waarom iemand afhaakt zijn ontzettend waardevol”, zegt Gert-Jan. “Een koper die tekent bevestigt vooral dat het product past. Maar iemand die twijfelt, vertelt vaak precies waar het schuurt.”

Dat kan een te smalle woonkamer zijn, onvoldoende bergruimte, een lastig te begrijpen prijsverschil of een woningtype dat nét niet aansluit op de doelgroep.

Die informatie is niet alleen relevant voor het project dat op dat moment in verkoop is, maar vooral ook voor een volgende fase of toekomstige ontwikkeling. Door cijfers te combineren met de ervaringen en signalen uit gesprekken met kopers, ontstaat een veel completer beeld van wat de markt daadwerkelijk vraagt.

Het is een van de redenen waarom Gert-Jan en Esther graag vroeg bij plannen betrokken zijn. Niet omdat iedere wens van een koper één op één moet worden overgenomen, maar omdat patronen veel zeggen over de markt.

Hoe vullen jullie elkaar aan?

Na twintig jaar samenwerken hebben Gert-Jan en Esther ieder hun eigen manier van kijken ontwikkeld.

“We sparren veel met elkaar”, vertelt Esther. “Juist omdat we niet altijd vanuit dezelfde invalshoek naar een plan kijken.”

Gert-Jan kijkt volgens haar vaak heel praktisch naar een woning of verkaveling en stelt zonder veel moeite voor om in een vroege fase nog flink te schuiven.

“Hij kan gerust zeggen: waarom gooien we dit niet helemaal om? Ik ben daarin soms iets behoudender en kijk ook sterk naar het gevoel bij een woning en bij de doelgroep.”

Dat verschil helpt juist bij het vormen van een advies.

Een project aanwijzen dat hen in twintig jaar het meest is bijgebleven, lukt dan ook niet echt. Daarvoor zijn het er simpelweg te veel. “We zouden er bijna een boek over kunnen schrijven”, zegt Gert-Jan.

Vooral de projecten met meerdere fases waarbij ze jarenlang betrokken waren, blijven hangen. Modelwoningen, open huizen, verkoopmanifestaties en projecten die vanaf de eerste planvorming tot aan de laatste woning zijn gevolgd.

De belangrijkste les? Geen enkel project is hetzelfde.

Wat op de ene locatie uitstekend verkoopt, kan een paar kilometer verderop veel minder goed werken. Lokale kennis, doelgroep, concurrerend aanbod en prijsstelling blijven daarom bepalend.

Welke woningtypen hebben we de komende jaren meer nodig?

Als ze vooruitkijken, verwachten Gert-Jan en Esther dat de vraag steeds sterker verschuift van groot wonen naar passend wonen. Nederland telt steeds meer kleine en oudere huishoudens. Vooral voor senioren ligt er volgens hen een complexe opgave.

Die doelgroep wil vaak best verhuizen, maar alleen als de nieuwe woning echt iets toevoegt. Een standaard appartement is lang niet altijd voldoende.

“Veel mensen zoeken een ruime woonkamer, een fijne buitenruimte, comfort en vooral voorzieningen dichtbij”, zegt Esther. “En ze willen het liefst in hun eigen buurt of dorp blijven wonen.”

Daar komt bij dat verhuizen financieel en praktisch spannend kan zijn. Servicekosten, overbruggingslasten en een lange periode tussen aankoop en oplevering maken de stap naar nieuwbouw niet voor iedere senior aantrekkelijk. Juist daarom moet goed worden gekeken naar welk product deze groep daadwerkelijk in beweging krijgt.

Als dat lukt, heeft dat effect op de hele woningmarkt. Een senior die verhuist, laat vaak een eengezinswoning achter voor een volgende doelgroep.

Naast senioren zien Gert-Jan en Esther ook een blijvende behoefte aan betaalbare woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens en woningen die zich kunnen aanpassen aan verschillende levensfasen.

Wat is na twintig jaar nog altijd de basis van een succesvol nieuwbouwproject?

Ondanks alle veranderingen is er één ding opvallend constant gebleven.

Mensen willen licht, ruimte, een prettige buitenruimte en vooral een plek waar zij zich thuis kunnen voelen. De techniek verandert. De regelgeving wordt ingewikkelder. Woningen worden compacter. De verkoop wordt digitaler en de koper komt beter voorbereid aan tafel.

Maar de kern is dezelfde gebleven.

“Uiteindelijk draait het nog steeds om de juiste woning, op de juiste plek, voor de juiste prijs”, vat Gert-Jan samen.

En Esther voegt daar nog één element aan toe: “Je moet weten voor wie je bouwt voordat je begint met tekenen.”

Misschien is dat na twintig jaar wel de belangrijkste conclusie. De nieuwbouwmarkt is in vrijwel ieder opzicht veranderd, maar een succesvol project begint nog steeds bij dezelfde vraag: wil iemand hier straks écht wonen?