In gesprek met Richard Koek, expert stedenbouw

Den Haag staat voor een forse woningbouwopgave. Maar wie alleen naar aantallen kijkt, mist volgens Richard Koek een belangrijk deel van het verhaal. De stad moet niet alleen meer woningen toevoegen, maar vooral beter nadenken over voor wie er wordt gebouwd, op welke plek en met welke kwaliteit. In gesprek met Gert-Jan Olsthoorn spreekt Koek over de veranderende woonvraag, doorstroming, betaalbaarheid, hoogbouw, mobiliteit en de rol van ontwikkelaars.

Als je kijkt naar Den Haag van twintig jaar geleden en Den Haag nu: wat is stedenbouwkundig gezien het meest veranderd?

Wie twintig of vijfentwintig jaar terugkijkt, ziet een andere stad. Den Haag groeide onder meer met nieuwe woongebieden aan de randen van de stad, maar de afgelopen jaren is de nadruk steeds sterker komen te liggen op bouwen binnen de bestaande stad. Veel andere mogelijkheden zijn er eenvoudigweg niet meer.

Tegelijkertijd is niet alleen de stad veranderd, maar ook de manier waarop mensen wonen. Huishoudens zijn kleiner geworden en een groot deel van de bevolking woont alleen. Dat zijn niet uitsluitend jongeren of studenten. Het gaat ook om gescheiden mensen, ouderen die hun partner hebben verloren en mensen die bewust voor een zelfstandig huishouden kiezen.

“Er wonen gemiddeld steeds minder mensen in één woning. Dat verklaart ook waarom je veel woningen moet toevoegen zonder dat de bevolking in hetzelfde tempo groeit.”

Juist die ontwikkeling maakt de woningbouwopgave complexer. De vraag is niet meer alleen hoeveel woningen de stad nodig heeft, maar vooral welk type woning nodig is om de stad goed te laten functioneren.

Welke woonvraagstukken zijn op dit moment het meest bepalend voor de ontwikkeling van Den Haag?

Een van de thema’s die tijdens het gesprek steeds terugkomt, is doorstroming. Volgens Koek wordt daarbij vaak direct naar starters gekeken, terwijl er ook aan de andere kant van de woningmarkt veel beweging mogelijk is.

In Den Haag wonen veel mensen in een eengezinswoning die op termijn misschien beter zouden passen in een appartement. Niet omdat zij direct zorg nodig hebben, maar omdat de woning groot wordt, het onderhoud toeneemt of een tuin minder aantrekkelijk wordt. Toch blijven zij vaak zitten.

De reden is volgens Koek begrijpelijk: het alternatief ontbreekt.

“Mensen willen best naar een appartement, maar dan moet het wel een goed appartement zijn. En vaak willen ze ook gewoon in hun eigen buurt blijven wonen.”

Daar ziet hij juist kansen voor bestaande wijken. Loosduinen noemt hij als voorbeeld van een gebied waar veel kwaliteiten al aanwezig zijn: groen, voorzieningen en een herkenbare buurtstructuur. Tegelijkertijd is er sprake van vergrijzing.

In zo’n wijk hoeft verdichting niet te betekenen dat er direct een groot complex of een toren wordt gebouwd. Een appartementenblok met twintig of dertig woningen kan al voldoende zijn om beweging op gang te brengen.

Een oudere bewoner kan binnen de eigen wijk verhuizen naar een gelijkvloerse woning met twee slaapkamers en goede buitenruimte. De eengezinswoning die daardoor vrijkomt, kan vervolgens weer worden bewoond door een jong gezin.

“Als je ervoor zorgt dat mensen binnen hun eigen buurt kunnen doorstromen, ontstaat er vanzelf beweging in de bestaande woningvoorraad.”

Volgens Koek zit juist daar nog veel potentie. Mensen zijn vaak sterk verbonden aan hun buurt. Hun kinderen wonen er, ze kennen de winkels en voorzieningen en hebben er hun sociale netwerk opgebouwd. Een verhuizing naar een andere kant van de stad is dan lang niet altijd aantrekkelijk.

De betaalbaarheid van koopwoningen staat onder druk. Waar liggen op dit moment de grootste knelpunten?

Naast doorstroming is betaalbaarheid een van de grootste uitdagingen. Vooral in de koopsector ziet Koek een duidelijke spanning ontstaan.

Aan de bovenkant van de markt is aanbod en worden woningen verkocht. Aan de onderkant speelt sociale huur een belangrijke rol. Maar juist daartussen wordt de ruimte klein.

“In die middencategorie is gewoon weinig aanbod. Zeker als je kijkt naar koopwoningen waar mensen met een normaal inkomen nog terechtkunnen.”

Wat beleidsmatig als ‘betaalbare koop’ wordt beschouwd, is voor veel huishoudens in de praktijk alsnog moeilijk bereikbaar. Voor een appartement moet vaak al snel een bedrag worden betaald waarvoor twee inkomens nodig zijn.

Daar zit volgens Koek een belangrijke opgave. Niet alleen vanuit sociaal oogpunt, maar ook voor de ontwikkeling van buurten.

Mensen die een woning kopen, verbinden zich vaak voor langere tijd aan een plek. Ze investeren niet alleen financieel in hun woning, maar ook in hun gebouw en omgeving.

Dat betekent overigens niet dat de oplossing simpelweg ligt in het kleiner maken van woningen. Juist de kwaliteit en flexibiliteit van de woning worden steeds belangrijker.

Den Haag moet verder verdichten. Betekent dat automatisch dat we meer de hoogte in moeten?

Verdichting en hoogbouw worden in discussies over stedelijke ontwikkeling vaak in één adem genoemd. Maar volgens Koek is dat te gemakkelijk.

Hoogbouw kan op bepaalde locaties logisch zijn, maar is lang niet altijd de meest betaalbare vorm van woningbouw.

“Vanaf een bepaalde hoogte wordt bouwen gewoon veel duurder.”

Extra constructieve eisen, liftkernen, brandveiligheid en een grotere hoeveelheid materiaal drukken zwaar op de bouwkosten. Betaalbare hoogbouw is volgens hem zeker mogelijk, maar vraagt veel van ontwerp en uitvoering.

Juist daarom vindt Koek middenhoogbouw interessant. Gebouwen van ongeveer tien tot twaalf lagen leveren al een behoorlijke dichtheid op, zonder dat direct alle kosten van hoogbouw ontstaan.

“Voor Midden-Europese begrippen is twaalf lagen eigenlijk al behoorlijk hoog. Je kunt daarmee heel stedelijk bouwen, maar het is technisch en financieel vaak beter beheersbaar.”

Voor Den Haag is dat een relevante gedachte. Veel bestaande wijken bestaan uit bebouwing van slechts enkele lagen. Op bepaalde plekken kan dus aanzienlijk worden verdicht zonder dat het stadsbeeld volledig verandert.

Daar komt bij dat verdichten veel verschillende vormen kan aannemen: een extra bouwlaag, een kleinschalige toevoeging in een wijk, een nieuw appartementenblok of een transformatie van bestaand vastgoed.

De vraag is volgens Koek steeds dezelfde: welke oplossing past bij de plek?

Wat vraagt de huidige woningbouwopgave van de manier waarop we woningen ontwerpen en bouwen?

Ook de manier waarop woningen worden ontworpen, komt uitgebreid aan bod. De afgelopen decennia is veel nadruk gelegd op unieke gebouwen. Koek vraagt zich af of dat altijd nodig is.

“Als je een goede woningplattegrond hebt, waarom zou je die dan niet vaker gebruiken?”

Herhaling hoeft wat hem betreft geen synoniem te zijn voor eenvormigheid. Integendeel. Door slimmer en industriëler te bouwen kunnen kosten worden bespaard, terwijl juist op andere onderdelen meer kwaliteit kan worden toegevoegd.

Hij ziet daarbij kansen voor woningen waarbij de basisstructuur vaststaat, maar bewoners meer vrijheid krijgen in de uiteindelijke indeling.

Als leidingen en constructie logisch zijn georganiseerd, kan een woning op termijn eenvoudiger worden aangepast. Een slaapkamer kan bijvoorbeeld onderdeel worden van een woonkamer, of andersom.

Dat maakt woningen toekomstbestendiger.

“We bouwen nu soms woningen waarvan je je echt kunt afvragen hoe flexibel ze over twintig of dertig jaar nog zijn.”

Ook richting kopers valt volgens hem winst te boeken. Voor veel mensen blijft een technische plattegrond moeilijk leesbaar. Digitale visualisaties en virtual reality kunnen helpen om veel beter te laten zien wat er met een woning mogelijk is.

Hoe zorg je ervoor dat bij de grote behoefte aan woningen niet alleen naar aantallen wordt gekeken, maar ook naar de kwaliteit van het wonen?

Richard Koek bekijkt de woonkwaliteit verder dan alleen het aantal vierkante meters. Hij verwijst naar woningen uit de jaren twintig en dertig. Bouwtechnisch zijn die niet altijd perfect, maar in de uitwerking zit vaak een kwaliteit die in nieuwbouw niet vanzelfsprekend is.

Denk aan een portiek, een goede entree, hogere plafonds of een erker. Kleine elementen die samen bepalen hoe een woning wordt ervaren.

Volgens Koek moet een ontwerper nadenken over de hele route die iemand aflegt. Vanuit de straat, door het gebouw, naar de eigen woning.

Kan iemand bij de voordeur even een tas neerzetten? Is er voldoende ruimte om met kinderen binnen te komen? Voelt een centrale hal prettig aan? Kom je onderweg andere bewoners tegen? Bij grote appartementencomplexen worden dat soort vragen steeds belangrijker.

“Je wilt niet dat iemand vanuit de anonieme stad via een anonieme hal en een anonieme lift uiteindelijk in zijn woning verdwijnt.”

Daarom kan een ogenschijnlijk kleine ontwerpkeuze veel betekenen. Een galerij iets breder maken, voordeuren laten verspringen of ruimte creëren voor een bankje, plant of persoonlijke toevoeging kan bijdragen aan sociale interactie.

Dat kost vierkante meters en dus geld. Maar volgens Koek levert het ook waarde op. Niet alleen voor de eerste verkoop, maar juist gedurende de hele levensduur van een gebouw.

Zie je dat de eisen en wensen aan nieuwe woningen anders zijn dan tien of twintig jaar geleden?

Een interessante verschuiving ziet Koek ook bij gezinnen. De traditionele route van appartement naar rijtjeswoning met tuin is niet meer voor iedereen vanzelfsprekend.

Steeds meer mensen zijn zelf in de stad opgegroeid en voelen zich daar thuis. Voor hen kan ook een appartement een logisch gezinsproduct zijn. Maar dan moet er wel iets tegenover staan.

“Je moet iets extra’s bieden voordat een gezin bewust kiest voor wonen in een appartement.”

Dat kan goede buitenruimte zijn, een collectieve voorziening, een straatje op hoogte of simpelweg een locatie met veel voorzieningen in de directe omgeving.

Ook groen speelt daarbij een belangrijke rol. Een privétuin is minder noodzakelijk wanneer een park of kwalitatieve openbare ruimte om de hoek ligt.

Het vraagt volgens Koek wel om een andere manier van ontwerpen. Niet langer het appartement zien als een product voor één of twee personen, maar als een volwaardig stedelijk woonmilieu voor verschillende levensfasen.

De positie van de auto in de stad verandert. Welke invloed heeft dat op de manier waarop nieuwe woongebieden worden ontworpen?

Een ander onderwerp dat ontwikkelaars in vrijwel ieder nieuwbouwproject tegenkomen, is parkeren.

In de praktijk ontstaat daarbij regelmatig spanning. Kopers hebben vaak twee inkomens nodig om een woning te kunnen betalen en beschikken in sommige gevallen ook over twee auto’s, terwijl bij nieuwbouw juist steeds kritischer wordt gekeken naar het aantal parkeerplaatsen.

Koek herkent die spanning, maar nuanceert het beeld dat de gemeente simpelweg zoveel mogelijk auto’s wil weren. De belangrijkste reden voor lagere parkeeraantallen is volgens hem ruimte.

“Bij nieuwbouw kunnen er niet onbeperkt parkeerplaatsen bijkomen. De openbare ruimte kan dat simpelweg niet aan.”

Ook gebouwde parkeerplaatsen zijn duur. Een ondergrondse plek kan een fors bedrag kosten en dat werkt direct door in de betaalbaarheid van de woning.

Tegelijkertijd kan niet iedereen zonder auto. Koek noemt mensen in de zorg, bouw of andere beroepen met afwijkende werktijden. Het openbaar vervoer is dan niet altijd een reëel alternatief. Dat maakt mobiliteit ook een sociaal vraagstuk.

Volgens hem is het daarom interessant om niet uitsluitend naar het individuele gebouw te kijken, maar naar de hele buurt.

Mobiliteitshubs kunnen daarin een rol spelen. Auto’s, deelauto’s, fietsen en andere vervoersvormen kunnen daar gezamenlijk worden georganiseerd.

Zo hoeft niet ieder woongebouw zijn eigen parkeergarage te realiseren en kan parkeerbehoefte flexibeler worden opgevangen.

“Als je parkeren op buurtniveau organiseert, ontstaan er veel meer mogelijkheden.”

Koek verwacht bovendien dat autobezit de komende decennia verandert. Niet overal even snel en zeker niet in iedere wijk, maar de vanzelfsprekendheid van één of meerdere privéauto’s per huishouden neemt af.

Er wordt steeds vaker gesproken over gemengde gebieden. Waarom is die functiemenging zo belangrijk?

Niet alleen mobiliteit verandert. Ook in de manier waarop gebieden worden ontwikkeld, ziet Koek een duidelijke verschuiving.

Monofunctionele gebieden passen steeds minder bij de stad die Den Haag wil zijn. Een wijk met alleen woningen of een kantorenlocatie die na vijf uur leegloopt, levert weinig stedelijke kwaliteit op.

Rond stations en andere belangrijke plekken wil de gemeente daarom juist meer functiemenging. Wonen, werken en voorzieningen moeten elkaar versterken.

“Als je alleen kantoren hebt, is er overdag reuring en ’s avonds en in het weekend niets.”

Daarbij vraagt Koek ook aandacht voor kleinschalige bedrijvigheid. Juist die functies dreigen in een dure stad gemakkelijk te verdwijnen. Werkplaatsen, reparatiebedrijven en kleine makers leveren misschien niet de hoogste grondwaarde op, maar zijn wel nodig om de stad goed te laten functioneren.

Bovendien zorgen ze voor levendigheid en diversiteit.

Een gemengde stad betekent volgens hem dus niet alleen woningen met horeca in de plint. Het gaat om een bredere mix van functies die samen een buurt maken.

Wat zou je ontwikkelaars die de komende jaren in Den Haag willen bouwen vooral willen meegeven?

Ontwikkelaars ervaren gemeentelijke procedures regelmatig als lang en complex. Koek erkent dat Den Haag een stad is waarin veel belangen om dezelfde ruimte strijden. Dat maakt besluitvorming niet eenvoudig.

Toch ziet hij ook mogelijkheden om processen slimmer te laten verlopen. Zijn advies aan ontwikkelaars is vooral om niet te lang te wachten met het eerste gesprek.

“Als je een goed idee hebt voor een plek, kom dan naar ons toe. Niet meteen met een helemaal uitgewerkt plan.”

Via een vroege beoordeling kan de gemeente aangeven of een initiatief kansrijk is, onder welke voorwaarden het verder kan of waarom er geen medewerking aan wordt verleend.

Dat voorkomt volgens hem dat ontwikkelaars lange tijd investeren in plannen waarvan fundamentele uitgangspunten uiteindelijk niet haalbaar blijken.

De komende jaren werkt Den Haag bovendien verder aan een nieuw omgevingsplan. Daarin moet op sommige plekken meer flexibiliteit ontstaan.

Dat betekent echter niet dat overal automatisch meer gebouwd kan worden.

Binnenstedelijke groei vraagt ook om bescherming van kwaliteiten die steeds schaarser worden. Groen, waterberging en open binnenterreinen zijn daar voorbeelden van.

Niet alleen méér stad, maar een betere stad

De woningbouwopgave van Den Haag laat zich niet oplossen met één type woning, één bouwhoogte of één stedenbouwkundig model. De uitdaging zit juist in het combineren van verschillende belangen: meer woningen én betaalbaarheid, hogere dichtheid én voldoende groen, minder ruimte voor de privéauto én goede bereikbaarheid.

Voor ontwikkelaars betekent dat volgens Koek dat zij verder moeten kijken dan alleen het maximale aantal woningen dat op een locatie past. Minstens zo belangrijk is de vraag wie er straks woont, hoe een gebouw wordt gebruikt en welke bijdrage een ontwikkeling levert aan de buurt eromheen.

Daarmee verschuift de opgave van woningen toevoegen naar het maken van een stad die ook op langere termijn goed blijft functioneren. Een stad waarin mensen in verschillende levensfasen een passende woning kunnen vinden, buurten kunnen meegroeien en nieuwe ontwikkelingen daadwerkelijk iets toevoegen aan hun omgeving.

Want verdichten is uiteindelijk geen doel op zich. Het gaat erom dat Den Haag kan blijven groeien zonder de kwaliteiten die de stad aantrekkelijk maken uit het oog te verliezen. En misschien is dat wel de belangrijkste boodschap uit het gesprek met Koek: bouw niet alleen voor de woningbehoefte van vandaag, maar voor de stad waarin mensen morgen ook nog prettig willen wonen.

* Richard Koek werkt voor de gemeente Den Haag en spreekt in dit interview op persoonlijke titel