Nieuwe regels voor makelaars: meer toezicht en verplicht register

De overheid grijpt in bij de makelaarsbranche. Er komt een verplicht register, er wordt gewerkt aan onafhankelijk toezicht en consumenten moeten eenvoudiger met klachten terechtkunnen. Bij Olsthoorn Makelaars staan we achter die stap. Wat ons betreft gaat de overheid zelfs verder en wordt makelaar opnieuw een beschermd beroep, zoals vóór 2001.

Een woning kopen of verkopen is voor veel mensen een van de grootste financiële beslissingen in hun leven. Dan moet je erop kunnen vertrouwen dat degene die je begeleidt aantoonbaar deskundig is en volgens duidelijke regels werkt.

Waarom verandert het toezicht op makelaars?

Sinds 2001 is makelaar geen wettelijk beschermd beroep meer. Er geldt daardoor geen wettelijke diploma-eis en iemand hoeft niet verplicht in een beroepsregister te staan om zich makelaar te noemen.

Makelaars die zijn aangesloten bij brancheverenigingen zoals de NVM moeten wél aan kwaliteitseisen voldoen. Denk aan opleiding, deskundigheid, gedrag en regels rondom het biedproces. Voor makelaars die niet bij een branchevereniging zijn aangesloten, gelden die eisen niet automatisch.

De overheid wil daar verandering in brengen. Woonminister Boekholt-O’Sullivan kondigde aan dat alle makelaars zich straks moeten inschrijven in een verplicht register. Ook komt er een geschillencommissie en wil de overheid meer grip krijgen op de regels en het toezicht binnen de beroepsgroep. Concrete voorstellen worden begin 2027 verwacht.

Dat sluit aan bij hoe wij naar het vak kijken. Wij vinden dat makelaar weer een beschermd beroep moet worden. Wie kopers en verkopers begeleidt bij zulke grote financiële belangen, moet kunnen aantonen over de juiste kennis en vakbekwaamheid te beschikken.

Klachten over makelaars in perspectief

Een van de aanleidingen voor de discussie is het aantal meldingen over het aankoop- en verkoopproces. Vereniging Eigen Huis ontving tussen eind februari en begin juli 2026 ruim 900 meldingen. Die gingen onder meer over voorkeursbehandeling, veranderende biedregels, druk om hoger te bieden en problemen met het biedlogboek. Vereniging Eigen Huis benadrukt zelf dat deze meldingen geen representatief beeld geven van alle woningtransacties.

Het aantal meldingen verdient aandacht, maar krijgt meer betekenis wanneer je het afzet tegen de omvang van de woningmarkt.

Het aantal meldingen over makelaars verdient aandacht. Tegelijkertijd gaat het om een branche die jaarlijks betrokken is bij honderdduizenden woningtransacties. In 2025 werden in Nederland 238.695 bestaande koopwoningen verkocht.

Bij de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals werden dat jaar 156 nieuwe zaken ingediend. Deze cijfers zijn niet rechtstreeks met elkaar te vergelijken, maar geven wel enige context bij de omvang van de markt en het aantal zaken dat uiteindelijk in een formele tuchtprocedure terechtkomt.

Iedere terechte klacht is er één te veel. Daarom vinden wij het belangrijk dat er duidelijke kwaliteitseisen gelden en dat consumenten weten waar zij terechtkunnen wanneer er iets misgaat.

Waar gaat de discussie over het biedproces over?

Een belangrijk deel van de kritiek richt zich op het biedproces. Kopers moeten erop kunnen vertrouwen dat biedingen volgens dezelfde regels worden behandeld en dat niemand voordeel krijgt doordat informatie over andere biedingen wordt gedeeld.

Bij de meldingen van Vereniging Eigen Huis gaat het onder andere over mogelijke voorkeursbehandeling, veranderende biedregels en druk om een bod te verhogen. Ook de minister noemt situaties waarin vertrouwelijke informatie wordt doorgespeeld of bepaalde klanten worden voorgetrokken.

Daarom vinden wij een duidelijk en controleerbaar biedproces belangrijk.

Zo werken wij met gesloten biedingen

Bij Olsthoorn Makelaars werken we bij een verkoop met inschrijving altijd met gesloten biedingen via Move.

Tot het moment waarop de biedtermijn sluit, kunnen wij als verkopend makelaar alleen zien hoeveel biedingen zijn uitgebracht. Wie heeft geboden, welk bedrag is geboden en welke voorwaarden daarbij horen, zijn voor ons niet zichtbaar. Ook de verkoper kan deze informatie vóór de deadline niet bekijken.

Pas nadat de biedtermijn is verstreken, worden de biedingen zichtbaar. Een uitgebracht bod kan tussentijds niet worden aangepast.

Dat betekent dat een eerder bod geen invloed kan hebben op wat een volgende geïnteresseerde biedt. Iedere bieder krijgt binnen dezelfde termijn de gelegenheid om zelfstandig een bod en de bijbehorende voorwaarden in te dienen.

De biedingen worden daarnaast vastgelegd in het digitale biedlogboek. Daarmee is achteraf inzichtelijk hoe het biedproces is verlopen.

Kwaliteit moet geen vrijblijvende keuze zijn

De discussie over toezicht laat zien hoe belangrijk vertrouwen is binnen de makelaardij. De meeste makelaars begeleiden hun klanten zorgvuldig; ook de minister benadrukt dat het bij misstanden om een klein deel van de beroepsgroep gaat.

Juist daarom vinden wij het logisch om kwaliteit beter vast te leggen.

Wat ons betreft wordt makelaar opnieuw een beschermd beroep, met duidelijke eisen aan opleiding, vakbekwaamheid en werkwijze. Niet alleen voor makelaars die vrijwillig bij een branchevereniging zijn aangesloten, maar voor iedereen die het vak uitoefent.

Zo weet een koper of verkoper beter wat hij van een makelaar mag verwachten en blijft de kwaliteit van het vak gewaarborgd.

Wil je meer weten over onze werkwijze of over gesloten bieden bij een verkoop met inschrijving? Neem gerust contact met ons op. We leggen het graag uit.