Waarom de vraagprijs niet hetzelfde is als de verkoopprijs

Wie de woningmarkt volgt, ziet regelmatig cijfers voorbij komen over vraagprijzen, verkoopprijzen en overbieden. Soms lijken die cijfers elkaar tegen te spreken. Zo kan de gemiddelde vraagprijs van woningen hoger liggen dan de gemiddelde verkoopprijs, terwijl woningen tegelijkertijd gemiddeld boven de vraagprijs worden verkocht.

Dat klinkt tegenstrijdig, maar dat is het niet. Het verschil zit vooral in de manier waarop de cijfers worden gemeten. De vraagprijs en verkoopprijs gaan namelijk niet altijd over dezelfde groep woningen. Juist daarom is het belangrijk om deze cijfers goed te begrijpen, zeker wanneer je een woning wilt kopen of verkopen.

In dit artikel leggen we uit waarom de vraagprijs niet hetzelfde is als de verkoopprijs, hoe de NVM dit duidt en wat dit betekent voor jouw situatie.

Wat is het verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs?

De vraagprijs is de prijs waarvoor een woning te koop wordt aangeboden. Dit is het bedrag dat je ziet op bijvoorbeeld Funda of op de website van een makelaar. De vraagprijs is dus het startpunt van de verkoop.

De verkoopprijs is het bedrag waarvoor de woning uiteindelijk daadwerkelijk wordt verkocht. Dit bedrag kan gelijk zijn aan de vraagprijs, maar ook lager of hoger uitvallen. In een krappe markt komt het regelmatig voor dat kopers boven de vraagprijs bieden. In andere situaties kan een woning juist onder de vraagprijs worden verkocht, bijvoorbeeld wanneer er minder belangstelling is of wanneer de woning al langer te koop staat.

Het is dus belangrijk om te weten: de vraagprijs is een aanbodprijs, de verkoopprijs is een gerealiseerde prijs.

Waarom lijken de cijfers soms tegenstrijdig?

Volgens de NVM ontstaat de verwarring doordat de gemiddelde vraagprijs en de gemiddelde verkoopprijs niet over dezelfde groep woningen gaan. De gemiddelde vraagprijs heeft betrekking op woningen die op dat moment nog te koop staan, terwijl de gemiddelde verkoopprijs gaat over woningen die in dezelfde periode daadwerkelijk zijn verkocht. Je vergelijkt dan dus het huidige aanbod met woningen die al uit de markt zijn verdwenen.

Een voorbeeld uit de derde kwartaalcijfers van 2025 van de NVM maakt dat duidelijk. De gemiddelde vraagprijs van het woningaanbod lag rond de € 596.000, terwijl de gemiddelde verkoopprijs uitkwam op € 496.000. Tegelijkertijd werden woningen gemiddeld boven de vraagprijs verkocht. Dat lijkt vreemd, maar komt doordat de gemiddelde vraagprijs betrekking heeft op woningen die nog te koop staan, terwijl de verkoopprijs gaat over woningen die in dat kwartaal daadwerkelijk zijn verkocht. (NVM)

Het vijvermodel van de NVM

Bron: NVM

Om dit verschil uit te leggen gebruikt de NVM het zogenoemde vijvermodel. Je kunt het woningaanbod zien als een vijver. In die vijver zitten woningen die te koop staan. In een kwartaal gebeurt er van alles met die woningen.

Er komen nieuwe woningen bij, omdat verkopers hun huis op de markt brengen. Andere woningen verdwijnen uit de vijver, omdat ze worden verkocht of uit de verkoop worden gehaald. Een deel van de woningen blijft in de vijver liggen, omdat er nog geen koper is gevonden.

De vraagprijs die je ziet in de markt heeft betrekking op de woningen die nog in de vijver liggen. De verkoopprijs gaat over woningen die uit de vijver zijn gehaald omdat ze verkocht zijn. Vergelijk je die twee gemiddelden direct met elkaar, dan krijg je een vertekend beeld.

Dat betekent niet dat de cijfers onjuist zijn. Het betekent vooral dat je goed moet weten welke groep woningen achter een cijfer zit.

Wat is dan wél een goede vergelijking?

Een betere vergelijking is om te kijken naar de woningen die daadwerkelijk zijn verkocht en vervolgens te vergelijken wat de vraagprijs van díe woningen was met de uiteindelijke verkoopprijs.

De NVM laat zien dat de woningen die in het derde kwartaal van 2025 zijn verkocht gemiddeld een vraagprijs hadden van € 472.000. Deze woningen werden uiteindelijk verkocht voor gemiddeld € 496.000. Daarin zie je dus het effect van overbieden terug. (NVM)

Dat is een veel eerlijkere vergelijking dan de gemiddelde vraagprijs van het totale aanbod naast de gemiddelde verkoopprijs van verkochte woningen leggen.

Waar moet je op letten bij het interpreteren van woningmarktcijfers?

Woningmarktcijfers kunnen nuttig zijn, maar ze vragen wel om context. Een landelijk gemiddelde zegt bijvoorbeeld niet automatisch iets over jouw woning, jouw straat of jouw prijsklasse.

Let daarom altijd op de volgende punten:

• Gaat het om vraagprijzen of verkoopprijzen?
  De vraagprijs laat zien wat verkopers vragen. De verkoopprijs laat zien wat kopers daadwerkelijk hebben betaald.
• Gaat het om huidig aanbod of verkochte woningen?
  Woningen die nog te koop staan, vormen een andere groep dan woningen die recent zijn verkocht.
• Over welk segment gaat het?
  Appartementen, tussenwoningen, hoekwoningen en vrijstaande woningen kunnen zich heel verschillend ontwikkelen.
• Over welke regio gaat het?
  De woningmarkt verschilt sterk per plaats, wijk en buurt.
• Hoe actueel zijn de cijfers?
  De markt kan per kwartaal veranderen. Zeker bij kopen of verkopen is actuele lokale informatie belangrijk.

Wat betekent dit als je een woning wilt kopen?

Ben je op zoek naar een woning, dan is het goed om te weten dat de vraagprijs niet altijd de prijs is waarvoor je de woning kunt kopen. In sommige gevallen wordt er boven de vraagprijs geboden. In andere gevallen is er juist ruimte voor onderhandeling.

Kijk daarom niet alleen naar de vraagprijs, maar ook naar vergelijkbare woningen die recent zijn verkocht. Let daarbij op de ligging, woonoppervlakte, staat van onderhoud, energielabel, perceelgrootte en afwerking. Zo krijg je een realistischer beeld van wat een woning waard kan zijn.

Een aankoopmakelaar kan hierbij helpen door de woning niet alleen emotioneel, maar ook zakelijk te beoordelen. Dat is vooral belangrijk wanneer er meerdere geïnteresseerden zijn en je snel moet beslissen.

Wat betekent dit als je jouw woning wilt verkopen?

Wil je jouw woning verkopen, dan is de juiste vraagprijsstrategie belangrijk. Een te hoge vraagprijs kan ervoor zorgen dat je woning langer te koop blijft. Een scherpe vraagprijs kan juist meer belangstelling trekken, maar moet wel passen bij de marktwaarde en jouw verkoopdoel.

De beste vraagprijs hangt af van meerdere factoren, zoals de ligging, het type woning, de staat van onderhoud, recente verkopen in de buurt en de actuele vraag in jouw segment. Daarom is een gemiddelde landelijke vraagprijs meestal geen goede basis voor de waarde van jouw woning.

Een realistische waardebepaling kijkt naar vergelijkbare woningen die daadwerkelijk zijn verkocht. Dat geeft vaak een betrouwbaarder beeld dan alleen kijken naar woningen die nog te koop staan.

Wil je weten wat jouw woning realistisch waard is?

De waarde van een woning bepaal je niet alleen op basis van landelijke cijfers. Daarvoor zijn lokale marktkennis, recente transacties en de kenmerken van jouw woning belangrijk.

Wil je weten wat jouw woning op dit moment realistisch waard is? Dan is het verstandig om te kijken naar vergelijkbare woningen in jouw buurt en segment. Olsthoorn Makelaars helpt je graag om die cijfers goed te duiden, zodat je een helder en betrouwbaar beeld krijgt van jouw mogelijkheden.

Veelgestelde vragen over vraagprijs en verkoopprijs

Waarom wordt er soms boven de vraagprijs geboden?

Dat gebeurt meestal wanneer er veel belangstelling is voor een woning en meerdere kopers een bod uitbrengen. Vooral bij schaarste in een populair segment kan de verkoopprijs hoger uitvallen dan de vraagprijs.

Waarom is de gemiddelde vraagprijs soms hoger dan de gemiddelde verkoopprijs?

Dat komt doordat deze gemiddelden vaak over verschillende groepen woningen gaan. De gemiddelde vraagprijs gaat over woningen die nog te koop staan. De gemiddelde verkoopprijs gaat over woningen die al verkocht zijn.

Zegt de vraagprijs iets over de echte waarde van een woning?

De vraagprijs geeft een indicatie, maar is niet automatisch hetzelfde als de marktwaarde. De uiteindelijke waarde hangt af van onder andere ligging, staat van onderhoud, woningtype, vraag in de markt en recente verkoopprijzen van vergelijkbare woningen.

Waar moet ik naar kijken als ik wil weten wat een woning waard is?

Kijk vooral naar vergelijkbare woningen die recent in dezelfde buurt zijn verkocht. Let daarbij op woonoppervlakte, perceel, bouwjaar, onderhoud, energielabel en afwerking. Dat geeft meestal een betrouwbaarder beeld dan alleen de vraagprijs.

Kan een woning ook onder de vraagprijs worden verkocht?

Ja, dat kan. Bijvoorbeeld als er weinig belangstelling is, de woning al langer te koop staat of de vraagprijs te hoog is ingezet. Dit verschilt per woning, prijsklasse en marktsituatie.