Kosten koper: wat betekent het en welke kosten betaal je?

Bij woningen die te koop staan, zie je achter de vraagprijs vaak de afkorting k.k. staan. Dat betekent ‘kosten koper’. Maar welke kosten komen dan precies voor jouw rekening? En hoeveel geld moet je daar als koper voor reserveren?

De kosten koper zijn kosten die je naast de koopsom van een bestaande woning betaalt om eigenaar van de woning te worden. Daarnaast kun je bij het kopen en financieren van een huis met andere bijkomende kosten te maken krijgen. Het is daarom belangrijk om hier vooraf rekening mee te houden.

Wat betekent kosten koper?

Koop je een bestaande woning kosten koper, dan betaal jij als koper de kosten die samenhangen met de overdracht van de woning. Hierbij gaat het in het onder andere om de overdrachtsbelasting en de kosten van de transportakte bij de notaris. Ook zijn er kosten voor de inschrijving van de akte bij het Kadaster.

In de praktijk wordt de term kosten koper soms breder gebruikt voor alle bijkomende kosten rond de aankoop van een woning. Denk aan kosten voor een aankoopmakelaar, taxatie, bouwkundige keuring en hypotheekadvies. Deze kosten vallen officieel niet allemaal onder de juridische definitie van ‘kosten koper’, maar komen meestal wel voor rekening van de koper.

Overdrachtsbelasting

Bij de aankoop van een bestaande woning vormt de overdrachtsbelasting meestal het grootste deel van de kosten koper. Koop je een woning waarin je zelf voor langere tijd gaat wonen, dan bedraagt de overdrachtsbelasting in 2026 2% van de waarde van de woning.

Koop je bijvoorbeeld een woning van € 450.000 en geldt voor jou het tarief van 2%? Dan betaal je € 9.000 aan overdrachtsbelasting.

Ga je de woning niet zelf als hoofdverblijf gebruiken, bijvoorbeeld omdat je deze koopt als tweede woning, vakantiewoning of voor verhuur? Dan geldt in 2026 een tarief van 8%. Welke regeling op jouw situatie van toepassing is, kan dus een groot verschil maken voor het bedrag dat je bij de aankoop nodig hebt. (Belastingdienst)

Startersvrijstelling

Ben je jonger dan 35 jaar, dan kom je mogelijk in aanmerking voor de startersvrijstelling. In 2026 betaal je onder voorwaarden geen overdrachtsbelasting als de waarde van de woning maximaal € 555.000,- bedraagt.

Daarvoor gelden onder andere de volgende voorwaarden:

• je bent op het moment van de overdracht 18 jaar of ouder en jonger dan 35 jaar;
• je gaat zelf voor langere tijd in de woning wonen;
• je hebt niet eerder gebruikgemaakt van de startersvrijstelling;
• de waarde van de woning bedraagt in 2026 maximaal € 555.000.

De startersvrijstelling geldt per koper. Koop je samen een woning en voldoet één van jullie wel aan de voorwaarden en de ander niet? Dan wordt de vrijstelling alleen toegepast op het aandeel van degene die daarvoor in aanmerking komt.

Goed om te weten: de naam ‘startersvrijstelling’ kan verwarrend zijn. Je hoeft niet per se je eerste woning te kopen. Ook als je eerder een koopwoning hebt gehad, kun je mogelijk gebruikmaken van de regeling, zolang je aan alle voorwaarden voldoet en de vrijstelling niet eerder hebt gebruikt.

Welke notariskosten betaal je?

De overdracht van een woning vindt plaats bij de notaris. De notaris stelt de akte van levering op, waarmee de woning juridisch op jouw naam komt te staan. De akte wordt vervolgens ingeschreven bij het Kadaster.

Bij een koop ‘kosten koper’ komen de kosten die bij deze overdracht horen meestal voor rekening van de koper. Notaristarieven zijn niet wettelijk vastgesteld en kunnen daarom per notariskantoor verschillen.

Sluit je een hypotheek af? Dan stelt de notaris meestal ook een hypotheekakte op. De kosten daarvan zijn kosten die met de financiering te maken hebben en moeten worden onderscheiden van de kosten van de eigendomsoverdracht.

Met welke andere aankoopkosten kun je rekening houden?

Naast de kosten koper kun je bij het kopen van een woning te maken krijgen met andere uitgaven. Welke daarvan van toepassing zijn, hangt af van jouw situatie.

Denk bijvoorbeeld aan:

• kosten voor een aankoopmakelaar;
• kosten voor een bouwkundige keuring;
• taxatiekosten;
• advies- en bemiddelingskosten voor je hypotheek;
• eventuele kosten voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

Het is daarom niet verstandig om alleen naar de overdrachtsbelasting en notariskosten te kijken. Maak vooraf een overzicht van alle kosten rond de aankoop en financiering.

Kun je de kosten koper meefinancieren?

Je kunt bij een reguliere hypotheek in principe maximaal 100% van de waarde van de woning lenen. Daardoor moet je bijkomende kosten meestal uit eigen middelen betalen.

Stel dat je een woning koopt voor € 450.000 en de woning wordt ook op € 450.000 getaxeerd. Dan kun je op basis van alleen de woningwaarde niet méér dan € 450.000 lenen om bijvoorbeeld de overdrachtsbelasting of andere aankoopkosten te betalen. Natuurlijk bepaalt ook je inkomen hoeveel je uiteindelijk kunt lenen.

Het is daarom verstandig om vóórdat je gaat bieden te weten hoeveel eigen geld je beschikbaar hebt en welke kosten je daarvan moet betalen.

Kosten koper of vrij op naam: wat is het verschil?

Bij bestaande woningen zie je meestal k.k., terwijl nieuwbouwwoningen vaak vrij op naam (v.o.n.) worden aangeboden.

Bij een nieuwbouwwoning betaal je normaal gesproken geen overdrachtsbelasting. In plaats daarvan is btw verwerkt in de koop-/aanneemsom. Ook komen bepaalde kosten voor de eigendomsoverdracht bij vrij op naam niet apart voor rekening van de koper.

Dat betekent overigens niet dat je bij nieuwbouw helemaal geen bijkomende kosten hebt. Kosten voor bijvoorbeeld hypotheekadvies, de hypotheekakte, eventuele opties of meerwerk kunnen nog steeds voor jouw rekening komen.

Bereken vooraf wat je zelf nodig hebt

De aanduiding ‘kosten koper’ lijkt misschien een klein onderdeel van een woningadvertentie, maar kan financieel een belangrijk verschil maken. Vooral de overdrachtsbelasting kan om een aanzienlijk bedrag gaan.

Kijk daarom niet alleen naar de koopsom en de hypotheek die je kunt krijgen. Breng ook vooraf de overdrachtsbelasting, notariskosten, financieringskosten en eventuele andere aankoopkosten in kaart. Zo weet je beter hoeveel eigen geld je nodig hebt voordat je een bod uitbrengt.