Transparant bieden bij Olsthoorn Makelaars: zo werkt het

Een bod uitbrengen op een woning roept vaak vragen op. Zeker wanneer er meerdere geïnteresseerden zijn, wil je weten hoe de biedingsprocedure verloopt. Wie kan jouw bod zien? Wanneer worden de biedingen bekeken? En krijgt degene met het hoogste bod automatisch de woning?

Bij Olsthoorn Makelaars werken we standaard met gesloten biedingen als de woning per inschrijving verkocht wordt. Dat betekent dat geïnteresseerden hun bod vóór een vooraf bepaalde sluitingsdatum indienen en dat tot het verstrijken van die deadline niemand inzicht heeft in de ontvangen biedingen. Ook de verkoper en onze makelaar niet. Pas daarna worden alle biedingen zichtbaar en door de makelaar samen met de verkoper bekeken.

Deze manier van bieden valt binnen het NVM Protocol Transparant Bieden Woonruimte, waaraan wij ons als NVM-makelaar houden. Zo is vooraf duidelijk hoe het biedproces verloopt en krijgt iedere geïnteresseerde de mogelijkheid om onafhankelijk een bod uit te brengen.

Wat betekent gesloten bieden precies?

De NVM noemt deze verkoopmethode een ‘gesloten inschrijving met biedtermijn’. Hierbij wordt vooraf een duidelijke sluitingsdatum en -tijd vastgesteld. Tot dat moment kunnen geïnteresseerden via het online biedsysteem hun bod uitbrengen.

Het belangrijkste kenmerk van deze werkwijze is dat de ontvangen biedingen tijdens de biedtermijn voor iedereen verborgen blijven. Niet alleen voor andere bieders zijn de biedingen onzichtbaar, maar ook de verkoper en de verkopend makelaar hebben vóór de deadline geen inzicht in het bedrag of de bijbehorende voorwaarden.

Pas nadat de biedtermijn is verstreken, worden de biedingen zichtbaar voor de makelaar en de verkoper. Vervolgens bekijkt de makelaar alle biedingen en voorwaarden zorgvuldig en bespreekt dit met de verkoper.

Daarmee wordt voorkomen dat informatie uit een eerder bod invloed heeft op wat een andere geïnteresseerde te horen krijgt. Een bieder kan bijvoorbeeld niet worden verteld wat iemand anders heeft geboden om hem of haar vervolgens de mogelijkheid te geven daar nog overheen te gaan. Een aankoopmakelaar kan dus niet worden bevoordeeld ten opzichte van een particuliere bieder.

Iedere bieder brengt dus zelfstandig zijn of haar beste bod uit vóór dezelfde deadline.

Wat staat er in een bod?

Een bod bestaat uit meer dan alleen het bedrag dat je voor een woning wilt betalen. Ook de voorwaarden waaronder je wilt kopen, maken onderdeel uit van je bieding.

Denk bijvoorbeeld aan een financieringsvoorbehoud, een voorbehoud voor een bouwkundige keuring en de gewenste datum van overdracht. Daarnaast kan een geïnteresseerde een persoonlijke boodschap of motivatie toevoegen.

Deze informatie wordt samen met het bod digitaal geregistreerd. De NVM schrijft voor dat onder andere het bedrag, het tijdstip van ontvangst, eventuele voorwaarden en de aanwezigheid van een persoonlijke boodschap in het biedlogboek worden vastgelegd.

Wat is het biedlogboek?

Het digitale biedlogboek is een overzicht waarin de uitgebrachte biedingen worden geregistreerd. Het doel daarvan is om het biedproces achteraf inzichtelijk en controleerbaar te maken.

In het biedlogboek worden onder andere het bedrag van het bod, het moment waarop het bod is uitgebracht en de bijbehorende voorwaarden vastgelegd. Ook wordt geregistreerd of er een persoonlijke boodschap of motivatie is toegevoegd.

Sinds 2023 is het gebruik van een digitaal biedlogboek verplicht voor NVM-leden bij de verkoop van bestaande woningen voor eigen bewoning. Sinds 1 februari 2026 geldt daarnaast voor alle NVM-makelaars het Protocol Transparant Bieden Woonruimte. Daarin zijn de regels voor verschillende biedingsmethoden vastgelegd.

Olsthoorn Makelaars houdt zich aan deze regels en kiest bij een inschrijvingsprocedure voor de gesloten inschrijving. Daardoor kan gedurende de biedtermijn niemand de biedingen bekijken en worden deze pas na de afgesproken sluiting zichtbaar.

Nadat de koop onherroepelijk is geworden, is het biedlogboek gedurende één maand beschikbaar voor alle bieders, ongeacht de gekozen verkoopmethode. Zij ontvangen hierover schriftelijk bericht. Om de privacy te waarborgen, worden de persoonsgegevens van andere bieders geanonimiseerd.

Zo kun je achteraf wel zien welke biedingen zijn uitgebracht en welke voorwaarden daarbij hoorden, maar niet wie de andere bieders waren.

De hoogste bieder krijgt niet automatisch de woning

Een belangrijk misverstand is dat een woning automatisch wordt verkocht aan degene die het hoogste bedrag biedt. Dat is niet zo. De verkoper bepaalt uiteindelijk aan wie de woning wordt verkocht.

De verkoopprijs speelt daarbij natuurlijk een belangrijke rol, maar de verkoper kijkt naar het totale voorstel. Ook voorwaarden en zekerheden kunnen meewegen.

Stel bijvoorbeeld dat de ene bieder € 5.000 meer biedt, maar een financieringsvoorbehoud heeft. Een andere bieder biedt iets minder, maar heeft andere voorwaarden en kan op een datum overdragen die goed aansluit bij de wensen van de verkoper. De verkoper kan dan besluiten dat het tweede bod beter bij zijn of haar situatie past. Ook een bieder die een kleiner financieel voorbehoud heeft door spaargeld of overwaarde uit de eigen woning geeft meer zekerheid voor een verkoper op het rondkomen van de financiering.

Ook een persoonlijke motivatie kan worden meegenomen

Een geïnteresseerde kan bij het bod ook een persoonlijke boodschap of motivatie toevoegen. Daarin kun je bijvoorbeeld kort aangeven waarom je graag in de woning wilt wonen. Je kunt jezelf en je gezin hierin voorstellen wat een verkoper een beter beeld van de bieder geeft.

De verkoper kan deze persoonlijke motivatie meenemen bij het maken van zijn of haar keuze. Het betekent niet dat een motivatiebrief automatisch zwaarder weegt dan de prijs of voorwaarden, maar het kan wel onderdeel zijn van de totale afweging.

De uiteindelijke keuze blijft altijd bij de verkoper.

Welke rol heeft Olsthoorn Makelaars bij de keuze?

Als verkopend makelaar begeleiden wij het biedproces en zorgen we ervoor dat dit volgens de afgesproken procedure verloopt.

Na het verstrijken van de biedtermijn worden de ontvangen biedingen zichtbaar. We zetten vervolgens de biedingen en bijbehorende voorwaarden duidelijk voor de verkoper op een rij, adviseren waar nodig over de verschillen en lichten de eventuele risico's van bepaalde ontbindende voorwaarden aan verkoper toe.

Wij bepalen echter niet wie de woning krijgt. Die beslissing neemt de verkoper zelf.

Dat onderscheid vinden we belangrijk. Onze rol is om het proces zorgvuldig en transparant te begeleiden en de verkoper te adviseren. De verkoper bepaalt vervolgens welk totaalvoorstel het beste bij zijn of haar wensen past.

Kun je de biedingen achteraf bekijken?

Ja. Een belangrijk onderdeel van het biedlogboek is dat bieders het biedproces achteraf kunnen controleren.

Nadat de koop onherroepelijk is geworden, dus nadat de wettelijke bedenktijd en eventuele ontbindende voorwaarden zijn verstreken, kunnen bieders inzage in het geanonimiseerde biedlogboek krijgen. Persoonsgegevens van anderen zijn daarbij niet zichtbaar. Je kunt daardoor achteraf onder andere zien welke en hoeveel biedingen zijn gedaan.

Het biedlogboek is dus niet bedoeld om tijdens de biedingsprocedure te bepalen wat je moet bieden. Het geeft juist achteraf inzicht in hoe de procedure is verlopen.

Zo weet je vooraf waar je aan toe bent

Bij Olsthoorn Makelaars werken we met gesloten biedingen. Tot de sluiting heeft niemand inzicht in de biedingen. Daarna worden alle biedingen zichtbaar en bespreekt de makelaar deze met de verkoper, die uiteindelijk bepaalt aan wie de woning wordt verkocht.

Wil je zelf een bod uitbrengen? Bepaal dan vooraf goed welk bedrag je wilt en kunt betalen en welke voorwaarden voor jou belangrijk zijn. Omdat je niet weet wat anderen bieden, zijn je eigen financiële mogelijkheden en de waarde van de woning een goed uitgangspunt. Wil je hierbij ondersteuning? Een aankoopmakelaar kan je helpen om je bod en voorwaarden goed af te wegen.

Heb je vragen over het biedproces of wil je weten wat in jouw situatie verstandig is? Neem gerust contact met ons op. We denken graag met je mee.