In gesprek met Anoushka Ernest, accountmanager nieuwbouw bij Rabobank

Voor deze rubriek gaat Gert-Jan Olsthoorn in gesprek met partners uit het netwerk van Olsthoorn Makelaars over thema’s die rechtstreeks invloed hebben op de verkoop van nieuwbouwwoningen. In dit gesprek met Anoushka Ernest, accountmanager Nieuwbouw bij Rabobank, komt naar voren wat kopers vandaag de dag als drempel ervaren en wat we kunnen doen om deze te verlagen.

Het gesprek over financierbaarheid komt al snel uit bij senioren. “Vaak denken mensen dat de financiering voor ouderen lastig rond te krijgen is,” zegt Gert-Jan. “Bij starters lijkt het eenvoudiger, en bij doorstromers speelt de verkoop van de oude woning en de dubbele lasten. Hoe kijk jij daar tegenaan?”

Volgens Anoushka speelt leeftijd nauwelijks een rol. Alleen als iemand binnen tien jaar met pensioen gaat, wordt gerekend met het pensioeninkomen. “In de praktijk zijn senioren juist vaak goed financierbaar,” legt ze uit. “Ze hebben hun woning grotendeels afgelost. Een overbruggingslening, eventueel met een kleine hypotheek erbij, is technisch prima haalbaar.”

De echte drempel is de tijdelijke last tijdens de bouwperiode. “Wie al jaren geen hypotheek heeft, schrikt van de bedragen die ineens betaald moeten worden,” zegt ze. “Bij een overbruggingsbedrag van zes ton betaal je al snel rond de tweeduizend euro rente per maand. Dat voelt fors, zeker als het vermogen vooral in de stenen zit en het spaargeld aangesproken moet worden om deze maandlasten te betalen.”

De overbrugging zelf wordt gebaseerd op de waarde van de bestaande woning en kent geen inkomenstoets. Zodra echter ook de dubbele maandlasten worden meegefinancierd, kijkt de bank wel naar inkomen of spaargeld. “Dat kan, zolang het binnen de draagkracht past,” zegt Anoushka. “Maar mensen vinden dat spannend, zeker als de bouw twee of drie jaar duurt.”

Daarnaast spelen emotionele bezwaren: kleiner wonen voor hogere lasten, geen tuin meer, het gevoel iets in te leveren. “Dat is herkenbaar,” zegt Anoushka. “Maar het gesprek kantelt als je benoemt wat ze ervoor terugkrijgen: gelijkvloers comfort, geen onderhoud, energiezuinigheid. En: nu kun je nog verhuizen. Dat perspectief helpt.”

Gert-Jan: “Wij zien dat senioren pas bewegen als er iets ingrijpends gebeurt, bijvoorbeeld met hun gezondheid of het verlies van een partner, maar dan zijn ze vaak al aan de late kant. De motivatie om te verhuizen wordt dan een emotionele en het financiële aspect speelt minder mee. De senior is geen moeilijke koper, maar een voorzichtige. Het is een groep die vraagt om heldere uitleg en geruststelling. Duidelijkheid over tijdelijke lasten en de voordelen van nieuwbouw kan ervoor zorgen dat ze toch de stap zetten.”

De financierbaarheid van nieuwbouw hangt sterk samen met renteontwikkelingen, maar in de praktijk kijken kopers daar minder naar dan gedacht. Kun je daar iets over vertellen?

“Er zijn altijd klanten die rentepercentages vergelijken,” zegt Anoushka, “maar de meeste mensen willen vooral weten: wat zijn mijn maandlasten, wat houd ik netto over, en hoe ziet dat eruit tijdens de bouwperiode?”

Veel kopers realiseren zich niet dat hun maandlasten al beginnen zodra ze eigenaar worden van de grond. “De volledige hypotheek gaat lopen, terwijl de woning nog gebouwd moet worden,” legt ze uit. “Ze willen weten hoeveel rente ze krijgen op het bouwdepot en hoe snel dat depot wordt aangesproken.”

Vooral starters hebben veel begeleiding nodig. “Ze zijn digitaal vaardig, maar hebben geen referentiekader. Alles is nieuw: het proces, de termijnen, het depot. Dat vraagt om intensieve uitleg en begeleiding.”

Anoushka pleit voor een vroeg gesprek, nog voordat kopers zich op een project oriënteren. “Dan kun je bespreken of er spaargeld is, hoe de bouwperiode eruitziet, en wat de voordelen zijn van nieuwbouw, zoals duurzaamheid, lage onderhoudskosten, en waardestijging.”

Volgens recente cijfers haakt ongeveer een kwart van de geïnteresseerden af bij nieuwbouwprojecten als ze geen financiële check hebben gedaan. Ze blijken dan niet voldoende ruimte te hebben.

Steeds meer ontwikkelaars maken zo’n check verplicht bij inschrijving. “Dat versnelt het proces en voorkomt dat woningen later worden teruggegeven,” zegt Gert-Jan. “Wij zeggen: zonder financiële check maak je geen kans. Dat klinkt streng, maar het houdt de snelheid erin.”

Niet iedere afhaker valt echter in de categorie ‘financieel onhaalbaar’. “Sommigen krijgen hun voorkeurswoning niet of kiezen uiteindelijk voor een ander project,” vult hij aan. “Maar de financiële check haalt in elk geval de onnodige onzekerheid eruit.”

In het hogere segment ligt dat anders. “Daar past een verplichte check minder goed,” zegt Anoushka. “Veel kopers financieren deels uit eigen middelen of via hun onderneming. Daar werkt een financiële planning beter dan een standaardtoets.”

Naast rente zien we dat duurzaamheid ook steeds bepalender wordt. Tien jaar geleden was er nog geen sprake van duurzaamheidskortingen; inmiddels zijn ze standaard en hebben invloed op de financierbaarheid.

“Bij iedere woning met energielabel A geldt tegenwoordig een duurzaamheidskorting,” legt Anoushka uit. “En sinds 2024 bepaalt het label direct de leencapaciteit: ieder extra plusje, van A+ tot A++++, levert €10.000 extra leenruimte op, tot een maximum van €50.000.”

Het verschil kan aanzienlijk zijn. “Als iemand op basis van zijn inkomen €500.000 kan lenen en hij koopt een A++++-woning van €540.000, dan is dat dankzij het label haalbaar,” illustreert Gert-Jan.

Het is geen rentekorting, maar extra leenruimte om duurzame investeringen te belonen. Toch ontstaan er soms verschillen tussen wat kopers verwachten en wat de bank accepteert. “Dat heeft te maken met het moment waarop het label wordt getoetst,” zegt Anoushka. “Wij baseren ons op de informatie van de ontwikkelaar, andere banken op het definitieve label na hertoetsing bij oplevering.”

Voor ontwikkelaars is het daarom belangrijk de energieprestatie vroeg te onderbouwen. “Dat extra plusje kan net de doorslag geven,” benadrukt ze.

Hoewel de financiering van nieuwbouw meestal soepel verloopt als je kijkt naar geldigheidstermijnen van hypotheekoffertes, kunnen er altijd knelpunten ontstaan. Wat zie jij zoal voorbijkomen?

“Er zijn contractvoorwaarden die roet in het eten kunnen gooien. We adviseren ontwikkelaars om ons al bij de conceptstukken te betrekken,” zegt Anoushka. “Dan kunnen we vroeg zien waar het financieringstechnisch kan knellen.” Ook bij projecten met doelgroepverordeningen of antispeculatiebedingen is vroeg overleg essentieel. “Zulke bepalingen kunnen invloed hebben op de hypotheekacceptatie. Als we die op tijd zien, kunnen we meedenken en problemen voorkomen.”

Een cruciaal punt is de bouwtijd die in de koopakte wordt opgenomen. “De bank rekent met die termijn,” legt ze uit. “Gaat een bank uit van een overbruggingsfinanciering die maximaal twee jaar loopt, maar staat er één jaar in de stukken, dan scheelt dat een jaar dubbele lasten en kan de klant meer lenen.”

Ontwikkelaars denken vaak dat een langere bouwtijd veiliger is, maar dat is niet altijd gunstig voor kopers. “Vanaf het moment van tekenen bij de notaris lopen drie verplichtingen tegelijk: de bestaande hypotheek, de tweede hypotheek en de overbrugging. Hoe langer de bouw, hoe zwaarder dat financieel drukt.”

Volgens Gert-Jan ligt de vertraging tegenwoordig vooral bij nutsvoorzieningen. “Als er nog geen stroom of riolering is, kan er niet worden opgeleverd,” zegt hij. “Bij projecten waar de energieaansluiting vroeg wordt geregeld, zie je dat er minder risico is op vertraging.”

Casus 2015–2025: waarom de stap moeilijker wordt. Om het verschil tussen toen en nu tastbaar te maken, vergelijkt Gert-Jan de situatie van 2015 met die van nu.

Waar een koper toen gemiddeld zo’n €30.000 aan overbruggingslasten betaalde, is dat tegenwoordig rond de €80.000 voor een vergelijkbare woning. “Dat verklaart waarom veel mensen de stap naar nieuwbouw financieel niet aandurven,” zegt hij.

Een kortere bouwperiode is volgens beiden de meest effectieve oplossing. “Minder bouwtijd betekent minder maanden dubbele lasten,” zegt Anoushka. “Ontwikkelaars kunnen hierop sturen door werkbare dagen kritisch te plannen, de aansluiting van nutsvoorzieningen vroeg te regelen en het bouwproces strak te organiseren,” vult Gert-Jan aan.

Andere suggesties, zoals het later laten ingaan van de bouwrente of het tijdelijk oversluiten van de oude hypotheek, blijken in de praktijk niet haalbaar. “Dat loopt vast op fiscale regels,” zegt Anoushka. “Zodra je afwijkt van de aflossingseis of naar box 3 verhuist, verlies je fiscale voordelen.”

Ook tijdelijk huren tijdens de bouw lijkt aantrekkelijk, maar heeft zelden effect. “Huurlasten tellen mee in de toetsing,” legt ze uit. “En die zijn vooraf lastig te voorspellen.”

De meest realistische winst ligt volgens Gert-Jan in het proces zelf. “Kortere bouwtijden, dus een kortere periode met overbruggingskosten en duidelijke communicatie over de financiële gevolgen helpen kopers het meest. Daar ligt de invloed van ontwikkelaars.”

Tot slot: wat is volgens Anoushka de sleutel om de financierbaarheid van nieuwbouw te vergroten?

“Zorg dat kopers vroeg weten waar ze financieel aan toe zijn,” zegt ze. “Een goede financiële check aan het begin voorkomt teleurstelling aan het eind.”

Vijf tips voor ontwikkelaars om de financierbaarheid van nieuwbouw te vergroten

1. Maak de financiële check verplicht of standaard bij inschrijving.
Voorkomt afhakers en versnelt het verkoopproces.
2. Houd bouwtijden realistisch en zo kort mogelijk
De bank rekent met de opgegeven bouwperiode; een jaar korter kan het verschil maken tussen wel of niet financierbaar.
3. Betrek de bank vroeg in het traject.
Bespreek conceptstukken en bijzondere bepalingen (zoals antispeculatie of kettingbedingen) vooraf.
4. Regel nutsvoorzieningen zo vroeg mogelijk.
Aansluitingen op stroom en riolering kunnen zorgen voor vertraging in het laatste stadium.
5. Benadruk de voordelen van nieuwbouw.
Help toekomstige kopers over de drempel met argumenten als comfort, energiezuinigheid, waardestijging en onderhoudsvrij wonen.