Lezing prof.dr. Peter J. Boelhouwer; Meer bouwen is niet genoeg: waarom slimmer bouwen nu noodzakelijk is

Tijdens een nieuwbouw lunch ter ere van de opening van onze locatie in Delft, gaf prof. dr. Peter J. Boelhouwer tijdens zijn lezing een indringend beeld van de staat van de Nederlandse woningmarkt. Zijn boodschap was helder, maar confronterend: de woningcrisis is groter dan vaak wordt aangenomen en zal zonder fundamentele keuzes alleen maar verder toenemen. Niet alleen méér bouwen is nodig, maar vooral slimmer bouwen, met oog voor doorstroming, demografie en sociale samenhang.

De woningopgave is groter dan gedacht

Waar lange tijd werd uitgegaan van een bouwopgave van één miljoen woningen, spreken recente inzichten inmiddels over 1,6 miljoen nieuwe woningen. En zelfs dat aantal is waarschijnlijk te laag. De belangrijkste verklaring ligt volgens Boelhouwer in de onverwacht sterke bevolkingsgroei van de afgelopen jaren. Vooral arbeidsmigratie speelt hierin een grote rol, een factor die in eerdere CBS-prognoses fors is onderschat. Inmiddels telt Nederland ruim een miljoen inwoners meer dan destijds werd voorzien. Omdat migratiecijfers structureel hoger blijven dan politiek vaak wordt aangenomen, zal de woningvraag de komende jaren verder blijven stijgen.

Politieke ambitie versus bouwrealiteit

Tegenover deze groeiende vraag staat een zorgwekkende ontwikkeling aan de aanbodzijde. Hoewel de politieke boodschap luid en duidelijk is; er moet meer gebouwd worden, daalt de daadwerkelijke bouwproductie. In de eerste helft van dit jaar werden slechts circa 32.000 woningen gerealiseerd, terwijl er jaarlijks ongeveer 100.000 nodig zijn om het tekort niet verder te laten oplopen. Zelfs in optimistische scenario’s blijft de productie steken op 60.000 tot 70.000 woningen per jaar. De daling van het aantal afgegeven bouwvergunningen wijst erop dat de productie de komende jaren verder onder druk komt te staan.

Doorstroming als sleutel

Volgens prof. dr. Peter J. Boelhouwer zit het probleem niet alleen in aantallen, maar vooral in de manier waarop we bouwen. De focus ligt sterk op starterswoningen en goedkope appartementen, terwijl juist woningen die verhuisketens op gang brengen het grootste effect hebben op de woningmarkt. Elke nieuwbouwwoning zorgt gemiddeld voor meerdere verhuizingen, maar dan moet wel worden gebouwd voor de juiste doelgroepen.

Met name seniorenhuisvesting verdient volgens hem veel meer aandacht. Ouderen vormen een snelgroeiende groep, zeker onder 75-plussers, en velen wonen nog in ruime gezinswoningen. Toch worden er jaarlijks slechts zo’n 4.000 seniorenwoningen gerealiseerd, terwijl de behoefte volgens berekeningen rond de 30.000 ligt. Financiële drempels maken verhuizen onaantrekkelijk: kleinere nieuwbouwwoningen leiden vaak tot hogere woonlasten, overwaarde telt niet mee bij hypotheekverstrekking en bij corporaties betekent verhuizen vaak een forse huurstijging. Het gevolg is stilstand in de doorstroming.

Meer betaalbare en aantrekkelijke seniorenwoningen kunnen volgens Boelhouwer meerdere problemen tegelijk aanpakken: ze maken gezinswoningen vrij voor jongere huishoudens én verminderen maatschappelijke vraagstukken zoals eenzaamheid.

Een veranderende bevolking vraagt om nuance

Hoewel vergrijzing een belangrijke factor is, waarschuwde prof. dr. Peter J. Boelhouwer voor een te eenzijdige blik. Ook éénpersoonshuishoudens, dertigers en jonge gezinnen blijven een groot deel van de woningvraag bepalen. Tegelijkertijd is er sprake van een ruimtelijke verschuiving: gezinnen verlaten steeds vaker de Randstad, terwijl steden vooral jongeren en expats aantrekken. Dit leidt tot een afnemende sociale cohesie in binnensteden.

Steden als Amsterdam en Delft zouden daarom bewuster moeten inzetten op het behoud van gezinnen en middeninkomens. Juist deze groepen vormen de ruggengraat van een stabiele stedelijke gemeenschap, met draagvlak voor voorzieningen, scholen en verenigingen.

Beter benutten wat er al is

De woningcrisis is volgens Boelhouwer niet uitsluitend een nieuwbouwprobleem, maar ook een doorstroom- en benuttingsprobleem binnen de bestaande voorraad. Gemeenten beperken woningdelen, splitsing en kamerverhuur vaak sterk, waardoor relatief snel toe te voegen woonruimte onbenut blijft. Ook de transformatie van kantoren naar woningen is vrijwel stilgevallen, onder meer door regelgeving en fiscale maatregelen zoals de box 3-heffing.

Realistisch bouwen aan de toekomst

Binnenstedelijke verdichting blijft belangrijk, maar kent grenzen. Inmiddels wordt circa 70 procent van de nieuwbouw al binnen stedelijk gebied gerealiseerd. Volledig binnenstedelijk bouwen is niet realistisch. Kleinschalige uitbreidingen aan de randen van steden, goed aangesloten op bestaande infrastructuur, zijn volgens Boelhouwer effectiever dan het bouwen van volledig nieuwe steden plannen die vaak decennia vergen en financieel nauwelijks haalbaar zijn.

Inspiratie ziet hij in gemengde gebieden zoals De Binckhorst, de Spoorzone Delft en nieuwe woonconcepten als hofjes en Knarrenhofjes. Deze combineren zelfstandig wonen met gemeenschapszin en leveren niet alleen woningen op, maar ook sociale meerwaarde. Onderzoek laat zien dat minder eenzaamheid leidt tot een betere gezondheid en zelfs tot lagere zorgkosten, effecten die in beleid nog te weinig worden meegewogen.

Slimmer bouwen als gezamenlijke opgave

Ook over duurzaamheid is Boelhouwer pragmatisch. Biobased bouwen is noodzakelijk, maar te hoge ambities kunnen de bouwproductie verder vertragen. Duurzaamheid is volgens hem alleen effectief als deze hand in hand gaat met betaalbaarheid en snelheid, bij voorkeur in Europees verband.

Zijn conclusie is duidelijk: de woningcrisis laat zich niet oplossen met één maatregel. Het vraagt om visie, realisme en samenwerking tussen overheid, markt en kennisinstellingen. Nederland moet meer bouwen, maar vooral slimmer op de juiste plekken, voor de juiste doelgroepen en met oog voor doorstroming en sociale samenhang.