Waarom de vraagprijs niet hetzelfde is als de verkoopprijs

Op basis van onderzoek en duiding van de NVM

In de meest recente kwartaalcijfers van de NVM is een opvallend verschil te zien tussen vraagprijzen en verkoopprijzen. De gemiddelde vraagprijs van woningen ligt op dit moment rond € 596.000, terwijl woningen in dezelfde periode gemiddeld boven de vraagprijs worden verkocht. Je zou dan verwachten dat de gemiddelde verkoopprijs hoger ligt. Toch komt deze uit op € 496.000.

Dat voelt tegenstrijdig. De NVM legt uit hoe dit zit.

Het gaat om twee verschillende groepen woningen

De NVM wijst erop dat de gemiddelde vraagprijs niet gaat over dezelfde woningen als de gemiddelde verkoopprijs.

• De gemiddelde vraagprijs heeft betrekking op woningaanbod dat nog te koop staat.
• De gemiddelde verkoopprijs heeft betrekking op woningen die daadwerkelijk zijn verkocht in dat kwartaal.

Het zijn dus twee verschillende groepen woningen. Wie deze cijfers direct met elkaar vergelijkt, vergelijkt volgens de NVM eigenlijk appels met peren.

Het vijvermodel van de NVM

Om dat verschil te verduidelijken gebruikt de NVM het vijvermodel. Zie het woningaanbod als een vijver. In een kwartaal gebeurt er dit:

• Er komen woningen bij die nieuw te koop worden gezet.
• Er gaan woningen uit de vijver omdat ze zijn verkocht of uit de verkoop zijn gehaald.
• Een deel blijft in de vijver staan en zoekt nog een koper.

De vraagprijs die je ziet is dus de vraagprijs van woningen die nog in de vijver liggen.

De verkoopprijs gaat over woningen die uit de vijver zijn gehaald.

De NVM maakt duidelijk dat wanneer je de vraagprijs van het huidige aanbod vergelijkt met de verkoopprijs van recent verkochte woningen, je een vertekend beeld krijgt.

Bron: NVM

Wat gebeurt er echt in de praktijk?

De NVM laat zien wat er wel een correcte vergelijking is:

• Woningen die afgelopen kwartaal verkocht zijn, hadden gemiddeld een vraagprijs van € 472.000.
• Deze woningen zijn vervolgens verkocht voor gemiddeld € 496.000.

Daarin zie je het huidige overbieden terug.

Tegelijkertijd zitten er in het totale aanbod ook veel duurdere woningen die langer te koop staan. Dat zorgt ervoor dat de gemiddelde vraagprijs van het aanbod hoger is.

Wat betekent dit voor jou?

De cijfers van de NVM laten zien dat:

• Vraagprijzen en verkoopprijzen niet één op één te vergelijken zijn.
• De vraagprijs iets zegt over het huidige aanbod.
• De verkoopprijs iets zegt over wat recent daadwerkelijk is verkocht.

Wil je weten wat jouw woning op dit moment realistisch waard is? Dan is het vergelijken van vergelijkbare woningen in jouw buurt en segment het meest betrouwbaar. Daar helpen we je graag bij.