Veranderingen in de woningmarkt in 2026: dit betekent het voor jou

De woningmarkt blijft ook in 2026 volop in beweging. Huizenprijzen, hypotheekregels en renteontwikkelingen zorgen ervoor dat kopers met andere spelregels te maken krijgen. Vooral veranderingen rondom de NHG-grens, de hypotheekrente en fiscale regels hebben invloed als je plannen hebt om een woning te kopen.

In dit artikel zetten we de belangrijkste veranderingen in 2026 op een rij, mét concrete cijfers en praktische uitleg, zodat je weet waar je rekening mee kunt houden.

NHG-grens in 2026: officiële cijfers

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een vangnet dat je kunt meenemen bij het afsluiten van je hypotheek. De Rijksoverheid meldt dat de NHG-grens in 2026 stijgt naar € 470.000. Dit is een verhoging ten opzichte van 2025, toen de grens op € 450.000 lag.

Voor woningen die je direct wilt verduurzamen, geldt een hogere grens van € 498.200 als je energiebesparende voorzieningen meefinanciert.

In 2026 geldt deze grens voor alle woningtypen, dus ook tiny houses en woonboten, waardoor NHG toegankelijker wordt voor een bredere groep kopers.

Bron: Rijksoverheid (2025), NHG-grens stijgt naar € 470.000, afsluitpremie blijft 0,4%; NHG (2025), De 5 belangrijkste wijzigingen voor een hypotheek met NHG in 2026

Hypotheekrente in 2026

Hoewel de overheid geen hypotheekrente vaststelt, geven hypotheekadviseurs een verwachting voor 2026 op basis van economische omstandigheden.

Volgens Van Bruggen Adviesgroep blijft de hypotheekrente in 2026 vrij stabiel met een lichte stijging als het meest waarschijnlijke scenario. De verwachting is dat de gemiddelde 10-jaars vaste hypotheekrente met NHG ergens tussen circa 3,5 % en 4 % zal liggen.

Van Bruggen baseert deze prognose op marktontwikkelingen, waaronder de rente op de kapitaalmarkt en inflatie- en ECB-beleid.

Bron: Van Bruggen (2025), Hypotheekrenteverwachting 2026: eerder licht stijgend dan dalend

Hypotheeknormen: wat verandert er verder?

Naast renteverwachtingen passen banken jaarlijks de normen aan. Volgens Van Bruggen kunnen de nieuwe normen in 2026 ertoe leiden dat je iets minder kunt lenen dan in 2025, ongeveer enkele duizenden euro’s per huishouden, afhankelijk van inkomen en hypotheekvorm.

Dit kan van invloed zijn op de maximale hypotheek waar je voor in aanmerking komt, zelfs als de rente vergelijkbaar blijft met voorgaande jaren.

In de praktijk betekent dit dat vooral kopers zonder inkomensstijging in 2026 kunnen merken dat hun maximale hypotheek lager uitvalt dan een jaar eerder. Alleen bij een loonsverhoging ontstaat vaker ruimte voor een hogere lening. Hoeveel je kunt lenen, hangt namelijk niet alleen af van je inkomen. Ook andere factoren spelen een rol, zoals een eventuele studieschuld, lopende financiële verplichtingen en het energielabel van de woning die je koopt. De aanscherping van deze hypotheeknormen is gebaseerd op landelijke richtlijnen van de overheid en vastgelegd in een Kamerbrief van de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening.

Bron: Van Bruggen (2025), Hypotheekrenteverwachting 2026: eerder licht stijgend dan dalend; Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (2025), Kamerbrief

Overdrachtsbelasting en startersregels (Rijksoverheid)

Naast NHG verandert er in 2026 ook iets voor de overdrachtsbelasting:

• Als starter tussen 18 en 35 jaar betaal je geen overdrachtsbelasting bij de aankoop van een eerste bestaande woning tot een aankoopprijs van € 555.000.
• Koop je een woning die je niet zelf gaat bewonen, dan betaal je 8 % overdrachtsbelasting.

Deze wijzigingen zijn onderdeel van het bredere pakket aan maatregelen dat de overheid invoert rond wonen en belastingen in 2026.

Bronnen:
Consumentenbond (2026), Dit verandert er voor je hypotheek in 2026; Rijksoverheid (z.d.), Veranderingen in wonen en leefomgeving in 2026

Praktische gevolgen voor jou

Voor starters

De hogere NHG-grens en vrijstelling van overdrachtsbelasting tot € 555.000 maken kopen in 2026 aantrekkelijker, maar je maandlasten blijven afhankelijk van de rente en je maximale leenbedrag. In sommige gemeenten kan de verhoging van de NHG-grens er bovendien toe leiden dat ook de voorwaarden of maximale koopsom voor een Starterslening worden aangepast. Dit verschilt per gemeente en per regeling.

Voor doorstromers

Wie al een huis bezit en doorgroeit naar een andere woning, kan profiteren van overwaarde én de hogere NHG-grens. Laat je hypotheekpositie goed doorrekenen bij een specialist.

Samenvatting: dit verandert er in 2026

• De NHG-grens stijgt naar € 470.000, met een hogere grens van € 498.200 bij verduurzaming.
• De hypotheekrente wordt waarschijnlijk stabiel tot licht stijgend verwacht, met gemiddeld tussen 3,5 %–4 % voor 10 jaar vast.
• Overdrachtsbelastingvrijstelling voor starters geldt tot € 555.000.
• Hypotheeknormen worden aangescherpt, wat invloed kan hebben op je maximale leenbedrag.

Wil je weten wat deze veranderingen concreet voor jouw situatie betekenen? De makelaars van Olsthoorn Makelaars helpen je graag met betrouwbaar advies, afgestemd op jouw woonplannen. Neem gerust contact op voor een vrijblijvend gesprek.